VD:s Blogg

Köldhål

2012-01-29T23:30:00.000-08:00

17 grader kallt i svackorna vid Salems kyrka. Det är alltid kallast där. Vintern har börjat få grepp om oss och jag som började gå och hoppas på vår nu. Det är lite intressant att studera köldhålen nu när man har termometer inbyggd i bilen. Kommer man utanför tätorterna kan man se att det nästan aldrig finns någon gammal bebyggelse i svackorna där de riktiga köldhålen finns. Förr kunde man välja med viss omsorg var man ville bygga sitt hus. De flesta i trakten hade nog ganska klart för sig var man inte skulle bygga hus med tanke på exempelvis dimma och kyla. Det fanns säkert alltid någon i trakten som kunde ge råd om var det var bäst att placera sitt hus och varför vissa platser borde undvikas. En del kanske inte hade några val med tanke på att de bara ägde en markplätt som ingen annan ville ha, men om man hade valmöjligheter så hamnade nog husen ganska rätt. Med tanke på att det kan skilja nästan 5 grader mellan köldsvackan och skogsdungen några hundra meter bort så hade det en ganska stor betydelse för hur mycket ved man var tvungen att hugga för att värma huset.

Idag bygger vi nästan var som helst, bara vi inte har någon granskogsbarriär i nacken. Ingen frågar några grannar innan man drar igång sitt gröna-vågen projekt, var man borde bygga. Bonden som bott där i generationer skakar på huvudet, men bryr sig inte. De nya grannarna kommer säkert ändå att förakta hans sätt att bruka jorden och att han borde byta ut traktorn mot hästar. En tydlig trend är att det ska finnas kvällssol hellre än morgonsol numera. Jämför man hus byggda på 40- och 50- talet så har jag en känsla av att man tittade mer på morgonsol och söderläge än kvällssol. Trendbrottet idag kan kanske bero på att nästan alla förvärvsarbetar och att det blir på kvällarna när den obligatoriska grillen ska tändas som man vill ha sol. Förr värdesatte man kanske att få läsa tidningen med en kopp kaffe i morgonsolen, mer än kvällssolen. Lustigt hur våra beteenden kan förändras. Jag vet kompisar vars föräldrar valde bort sjötomter på 50-talet när de köpte sommarstugetomt, därför att det drog så kallt från havet. Prismässigt skilde det ingenting, men idag är skillnaden sådär 300 % till sjötomtens fördel och barnen tycker att föräldrarna drog en riktig nitlott. Egentligen hade nog föräldrarna helt rätt, sjötomter på våren kan vara för jäkliga, men marknaden har en annan åsikt. Även staten förstärker den åsikten genom att förbjuda byggnation vid vattnet, det måste göra det särskilt attraktivt att få äga ett stycke mark just där.

Det kändes enklare förr. Jag träffade en gång en f.d. spårvagnsförare som hade vandrat i Årefjällen på 50-talet och blivit helt betagen av utsikten från en liten platå på Åreskutans sluttning. Han vandrade helt sonika ned till en gård i dalen och frågande om bonden ägde den delen av berget (vilket han gjorde). Efter någon timmes diskussion hade han köpt en bit mark av bonden och två år senare hade han byggt upp ett litet knuttimmerhus på sin platå. Huset han hade hittat övergivet några mil bort och låtit frakta dit som timmerstockar, vintern innan. När huset var klart satte han ut en skylt i snön ”våfflor” och turisterna började hitta dit. Han sa upp sin anställning i Stockholm och lyckades så småningom utveckla Buustamon som stället heter, till en av fjällvärldens populäraste krogar. Den gamla ursprungliga byggnaden kan man fortfarande se spåren av, men annars är det mesta nytt och dyrt.

Boby Ulf

I medialt fokus

2011-12-29T06:30:00.000-08:00

Boby har fått stort genomslag massmedialt de senaste dagarna för vårt deltagande i Andelsägarmetoden. Som första bolag ut på banan så finns det ett stort medialt intresse, vilket vi tackar för. Även om det finns en hel del kritiska synpunkter kring själva metoden, så verkar många välkomna tankarna på en ny upplåtelseform vid sidan om de traditionella formerna hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt. 20% som svarade ja till en upplåtelseform man nästan inte känner till är ju en god start om man läser DN´s ganska ovetenskapliga web-undersökning.

Jag tror att det här är en utmärkt möjlighet för Boby och liknande företag att kunna erbjuda de hyresgäster som vill investera i sitt boende, en bra möjlighet. Att kunna bilda en bostadrättsförening är enkelt, men att sedan få 67 % att gå med vid själva ombildningen är betydligt svårare. Även om många skulle vilja så måste vi inse att en stor del av våra boende inte har ekonomiska möjligheter att att få lån i banken eller klara de allt tuffare kraven på egen insats. Det gör att nästan alla ombildningar i våra miljonprogramområden riskerar att haverera. Samtidigt är det i just de här områdena som vi behöver få en större stabilitet genom att människor som får kapital som man vill investera i boende, tvingas flytta till andra områden, eller andra kommuner. Vi kan se det tydligt i statistiken där många flyttströmmar går till Stockholm, Huddinge och Södertälje, där tillgången på bostadsrätter och äganderätt är större. En utflyttare ersätts nästan alltid med en fattigare inflyttare, speciellt i våra miljonprogramområden. Så har det varit under de senaste 30 åren och det är den här trenden som vi måste försöka bryta. Det gör att vi måste våga pröva nya idéer, vi måste våga ta fram egna och ibland oprövade koncept. Under åren har vi utvecklat KompisBo och TjänsteBo som unika boendeformer. Allt för att bryta mönster och göra förorten intressant för andra grupper än de som traditionellt väljer oss. Det kommer vi att fortsätta med.

Ett gott slut och ett Gott Nytt År.

Boby Ulf

Årets hyresförhandlingar

2011-12-21T04:49:00.000-08:00

Mycket nu! Hinner inte ens sköta min blogg anständigt…

För första gången på flera år lyckades vi slutföra hyresförhandlingarna innan årsskiftet. En hyreshöjning på 2,8 % från 1 april var visserligen en bra bit lägre än vårt yrkande, men ändå en hyfsad nivå. Nu stundar ganska tuffa sparkrav för att klara verksamheten.

I vår bransch finns en tradition att underhållskostnaderna blir någon form av dragspel i ekonomin. På ett sätt är det riktigt att visa på att om hyresgästernas företrädare inte är beredda att gå med på uppgörelser som innebär att vi kan genomföra våra underhållsplaner, så skjuter man problemen framför sig. Till sist uppstår en skuld till hyresgästerna där fatigheterna har ett eftersatt underhåll som på något sätt måste tas igen. Och det är hyresgästerna måste betala för det eftersatta underhållet, eftersom det inte finns någon annan finansiär. Om inte hyresgästerna klarar det återstår i värsta fall rivning av fastigheterna. Verkligheten är inte lika enkel. Det är svårt att visa på att en underhållsplan gäller under flera år. Fastighetsekonomi innebär att ständigt gå igenom och omprioritera i sitt bestånd beroende på att verkligheten skiljer sig från de teoretiska planer man tar fram genom sina tekniska underhållssystem. Det gör att vi har svårt att visa på hur stort glappet mellan vad vi egentligen skulle behöva ta ut i hyra och vad vi egentligen fått, är svårt att definiera. Det gör att de årliga hyresförhandlingarna tenderar att bli en genomgång av resultaträkningen, kopplat till det ganska diffusa begreppet ”affärsmässighet”.

Man kan ju fråga sig om det är värt att förhandla överhuvudtaget. Lokaler prissätts ofta med ett index kopplat till KPI eller liknande, under löpande avtalsperiod. I samband med uppsägning kan man förhandla fram en ny hyra, som för lokaler är en marknadshyra. Med vårt reglerade system på hyresmarknaden kan man säga att ett hyreskontrakt löper så länge hyresgästen vill bo kvar, om det sker en förändring av bruksvärdet, kan lägenheten få ett annat ”pris” och därmed en annan hyra, exempelvis efter en renovering. Då kan man fundera på varför vi inte kan ha en fast index-klausul i hyresavtalet om ingen förändring av bruksvärdet sker. Det skulle underlätta den långsiktiga planeringen och det skulle göra det lättare för hyresgäster att planera sin ekonomi. Eftersom riksbankens mål är att inflationsbekämpa ekonomin, borde vi nästan aldrig få hyreshöjningar på mer än 2 – 3 %. Hyresgästerna får betala för den allmänna kostnadsökningen, vilket de borde göra för att inte den löpande förvaltningen ska drabbas. Det skulle sätta ett större fokus på att fastighetsägare får betalt för de åtgärder som kommer enskilda hyresgäster tillgodo genom högre standard. Det skulle också ställa större krav på att tydligt definiera vad man vill göra och vilket nytt bruksvärde man kan förvänta sig som hyresgäst. Till sist kan det nog spara förhandlingsresurser. Det här är en vision som många säkert kan ha invändningar mot, men har alla som utgångspunkt att det går så går det ju nästan alltid.

God Jul, önskar

Boby Ulf

Hyressättning

2011-11-27T11:09:00.000-08:00

Stockholm fortsätter att utmärka sig som den mest rigida region när det gäller differentierad hyressättning. Medan kommunala och privata bolag i Göteborg, Malmö, Umeå, Norrköping och en rad andra kommunala bolag har tillämpat en hyresättningsmodell som mer tar hänsyn till de boendes preferenser, har hyresgästföreningen i Stockholm, genom sina starka innerstadsföreninger hårdnackat hållit emot alla försök att differentiera hyrorna i Stockholm stad. Innerstadens starka lokalföreningar har präglat debatten under årtionden och har med alla medel hållit emot utvecklingen mot att tillämpa bruksvärdessystemet som det en gång i tiden var tänkt. Det känns därför inte konstigt att den medieuppblåsta ”Stockholmsmodellen” havererade för några veckor sedan. Det som har varit vardag i de flesta storstäder i Sverige trummas ut som något stort när väl Stockholm tar tag i frågan 20 år efter Göteborg och Malmö. Men så är det väl när man är ”the capital of Scandinavia” som man så blygsamt kallar sig. Nu återstår säkert ett vardagsslit för att återskapa förtroendet för varandra och fortsätta ett konstruktivt förhandlingsarbete.

Vill man vara lite elak kan man med visst fog säga att det egentligen beror på oförmågan att skapa en mer differentierad hyressättning i Stockholm, som vi fått den lagstiftning vi har idag och där vi med kniven på strupen avkrävs redovisningar av vår affärsmässighet. De privata fastighetsägarna hade nog haft en annan strategi än att gå till Bryssel och EU med hyressättningsfrågan, om man hade haft en mera fungerande hyresmarknad i Stockholm. I Botkyrka fortsätter vi dock vårt arbete med det lokala hyressättningssystemet. I jämförelse med Stockholm har vi ganska små tvistefrågor att lösa när det gäller hyressättningen i olika bostadsområden. Ibland är det skönt att befinna sig i förorten...

BOBY Ulf

Museum eller spjutspets

2011-11-11T01:52:00.000-08:00

Var några dagar och hälsade på sonen i Rotterdam i förra veckan. Var också inbjuden att delta i en konferens kring social housing. Rotterdam är en märklig stad på många sätt. Jag hade bilden av en lite bedagad hamnstad med många sociala problem. Samtidigt visste jag att staden har en hel del intressant arkitektur. Jag möttes redan utanför centralstationen av en stad som mer såg ut som en vital del av Manhattan, snarare än en bedagad hamnstad. Hade möjlighet att vandra runt en hel del i staden och konstaterade att det byggs överallt och det som byggs sticker verkligen ut. Här vågar man verkligen ta ut svängarna och skapa en stad som lever med sina hamnar, kajer och floder, samtidigt som man kompletterar avvecklad hamnverksamhet med spännande bostadsområden och kontorskomplex. Några av världens främsta arkitektkontor finns i staden och det hjälper naturligtvis till, men det krävs också att man har en stad som vågar utmana och vågar satsa.

Jag kan känna skillnaden mot Stockholm. Vår huvudstad har mycket att försvara och bevara med sina välbevarade bostadsområden, sina vackra omgivningar med vattenkontakt och skärgård in på knuten. Samtidigt får staden inte bli ett museum. Diskussionerna kring Stockholms stadsbibliotek och Slussens omdaning ger en bild av en stad som inte tillåts peta i något av det förflutna. Slussens vara eller icke vara är närmast pinsam. Den ursprungliga trafikkarusellen som på många sätt var Slussens ursprungliga signum, har sedan länge förstörts av trafikplanerare och omläggningen till högertrafik. Kvar idag finns ett hopplöst, trist och nedslitet betongelände som borde rivits för trettio år sedan. Det borde gå att skapa nya och spännande platser som bryter mot det traditionella på ett lite mer uppkäftigt sätt. Slussen är definitivt ett sådant område som skulle tåla att sticka ut och bli Stockholms moderna city på gränsen mellan Södermalms stenstad och Gamla Stans medeltidsbebyggelse.

Ett annat område som har diskuterats livligt under senare år är Norra Stationsområdet mellan Stockholm och Solna, eller Hagastaden som man valt att kalla den. Tänk att verkligen få ta ut svängarna på ett sådant här trist område, där allt bara kan bli bättre än idag. Det första som händer när området ska planeras är en debatt om två, i mina ögon, fula torn som någon form av port in till Vasastaden. Resten av området ser högst ordinärt ut om man ser till hur man bygger idag. En stadsdel som ligger mellan Sveriges medicinska spjutspets Karolinska och Karolinska institutet, Vasastan och har en bortre del i Wennergren centret, borde anta den utmaningen genom att verkligen bli framtidsstaden. Risken finns att den blir lika tråkig som Liljeholmskajen eller de nyare delarna av Hammarby sjöstad. Tänk om man kunde få se ett område med lite utmanande konstruktioner och materialval som verkligen sticker ut. Annars får vi försöka driva på den utmaningen i Botkyrka istället, problemet är bara att inget kapital vågar satsa på områden söder om Telefonplan idag.
Boby Ulf

Europasammarbete

2011-11-04T00:52:00.000-07:00

Vi har kommit vidare i vårt EU projekt i Boby. Inte så lätt att hålla ihop tre bostadsföretag med lite olika viljor och ambitioner och sju samarbetsföretag som ska leverera rätt saker i rätt tid. Boby håller ihop hela projektet och Martin hos oss gör ett fantastiskt jobb för att få det att fungera. I förra veckan hade vi ett möte i Lyon med alla inblandade (25 personer) och tre representanter för EU-kommissionen som med kritiska ögon granskade vårt arbete. Man kan tycka vad man vill om EU och den byråkrati som finns där, men jag uppfattar ändå att man är väldigt noga med att följa upp de projekt som man ger pengar till och man är beredda att dra tillbaka anslagen om man ser att det inte levereras. Det som möjligen är lite trist är att det uppenbarligen är viktigare att göra exakt det som stod i ansökan, än att kunna anpassa projekten till de upptäckter man gör under resans gång. Det gör att projekten kanske blir mindre innovativa än de annars skulle bli, men det är samtidigt svårt att dra gränsen för vilka förändringar som är ok och vilka som man gör för att slippa egna kostnader. En erfaren EU byråkrat kanske kan vara mer benägen att släppa igenom förändringar än en färsk, eller också är det tvärt om? Hursomhelst så tuffar vi på i vår del av projektet och försöker etablera projektet i delar av ”Borgarna” i Tuna under nästa år.

Vår andra del av vårt internationella samarbete genom JLR-group, håller på att haverera. Ursprungligen var vi fyra företag från Holland, England, Sverige och Frankrike. Det Holländska företaget hoppade av för något år sedan på grund av de stora förändringar som den Holländska regeringen aviserat för att klara EU´s krav på statsstödsregler som man menade att Holland bröt mot, i och med att man gav statligt stöd för byggande av sociallägenheter till företag som liknade vår allmännytta. Är lägenheterna som man fått stöd till öppna för ”alla” att flytta till så snedvrids konkurrensen mot den privata sektorn och man måste välja vilken väg man vill gå. Holland valde att splittra bolagen i en kommersiell del utan subventioner och en del som mer liknar social housing i England eller Frankrike. Stora förändringar med andra ord som gjorde att man valde att hoppa av samarbetet med oss övriga. I förra veckan fick vi reda på att även Frankrike står inför stora förändringar av sin privata allmännytta. Vårt samarbetsföretag Cité Nouvelle har tagits över av nya ägare och ytterligare fusioner av företag aviseras. Min kollega fick sparken av de nya ägarna för ett par veckor sedan och det mesta verkar vara under förändring i företaget. I det läget valde vi att lägga ned samarbetet i JLR-group, som fungerat som en idé och inspirationsgrupp på ledningsnivå i över fem år. Man kan alltid ifrågasätta vad ett internationellt samarbete leder till, om det är värt pengarna osv. Jag tycker att jag i många frågor har fått nya infallsvinklar på hur man kan lösa problem, eller jobba med utvecklingsfrågor. Vi har också kunnat sno en del av varandra och etablera i nya saker i våra företag. Det mest konkreta hos Boby har varit våra Servicelöften som vår samarbetspartner i England har utvecklat under många år. Vi har också tittat på ett nytt system för kundtrohet, där man i Holland och Frankrike utvecklat poängsystem för trogna och aktiva hyresgäster som man kan omsätta till presentcheckar eller hyresrabatter od. Ett projekt som vi så småningom kommer att titta lite djupare på. Det finns en hel del andra frågor som vi har kunnat plocka delar av och som vi har kunnat ge ifrån oss till de andra företagen, inte minst inom området ”hållbar utveckling”. Nu går JLR group i graven, men vi fortsätter med vårt SHOW-IT projekt på internationell nivå.

Boby Ulf

Visionsarbete

2011-10-18T07:19:00.000-07:00

Var på en intressant workshop i förra veckan. Stockholm stad hade tillsammans med IBM bjudit in ett antal ungdomar (eller yngre människor) att under en dag skapa en vision kring framtidens Stockholm. Man arbetade i 15 olika grupper och arbetade fram sina förslag på block, bordsdukar i datorer och andra hjälpmedel. Jag var inbjuden på kvällen att tillsammans med 100-talet gäster från näringsliv politik mm, ta del av förslagen och bearbeta dom ytterligare med vår kompetens och erfarenhet. Det blev ett spännade möte, där vi i mindre grupper hade möjlighet att diskutera och lägga till förslag, för att lyfta visonerna, eller konkretisera visionerna ytterligare. Jag tyckte, utifrån mitt perspektiv, att det var spännande att så många av förslagen handlade om att hela Stockholm måste växa och utvecklas. Att vi måste ta hand om och utveckla våra förorter oavsätt om de ligger inom stadsen eller i en förortskommun, att det "gröna" fick så stor plats i framtidens Stockholm. Det här kändes som ett nytt och spännande sätt att möta olika grupper för att få fram och skapa spännande framtidsbilder. Kanske något för Botkyrka kommun att fundera på om man vill vitalisera sina medborgardialoger. De flesta goda idéer är gratis och det bästa är att man kan sno av varandra...

När det gäller bostadspolitik så kan jag konstatera att den s k Stockholmsmodellen för hyressättning havererat redan innan den sjösatts. För Wasa hade det kanske varit bättre att båten hade gått sönder redan på varvet, innan den började segla med sitt feldimensionerade skrov. För hyresgästerna blir det förödande att inte veta de framtida spelreglerna för hur hyresutvecklingen ser ut. Vi i Botkyrka har i alla fall gott hopp om att vi ska kunna sjösätta vårt eget hyressättningssystem utan haveri. Det är ganska lite som skiljer oss åt i tankarna hur vi ska etablera modellen. Det är trots allt rättvist att man har samma hyra för samma standard och skick i lägenheten. Att man sedan får betala lite mera för att bo i de områden som är mest attraktiva, tror jag att människor har en viss förståelse för, om skillnaderna inte är alltför stora.

Boby Ulf

Börsoro

2011-10-06T01:00:00.000-07:00

Alla verkar hålla andan just nu. Krisen i Grekland gör att hela finansvärlden är på helspänn. Minsta lilla antydan om en fördjupad kris och börserna sjunker med tre procent, för att nästa dag återhämta sig något på ett politiskt beslut i Tyskland eller ett riksbanksbesked i Frankfurt. Jag och alla vi andra småsparare står vid sidan om och tittar på med våra taskigt utvecklade allemansfonder och pensionsfonder. Inte konsatigt att man känner sig lurad. Medan Grekerna storstrejkar och demonstrerar nästan varje dag för försämrade pensionsvillkor och ökade krav på att dom ska behöva betala skatt också, så tiger vi Svenskar i stugorna. Men det beror säkert på att vi inte har en aning om vad det innebär för våra pensioner att börsen aldrig återhämtat sig efter IT bubblan i början av 2000-talet. De flesta som kommer att bli drabbade har säkert gott och väl 20 år kvar till pension och då har man svårt att bry sig.

Jag var och lyssnade på ett antal chefsekonomer för några veckor sedan och analysen var ganska tydlig. Börsoron beror till största delen på att marknaden misstror det politiska systemet. Att man inte litar på att Europas och USAs politiker klarar att fatta de beslut som är nödvändiga. Däremot är förtroendet hyfsat stort för Riksbanken eller motsvarande. Med Berlusconi och Tea Party rörelsen i täten för politiken i vissa länder så har man viss förståelse för marknadens reaktioner. Och de flesta riksbanker har tyvärr redan spelat ut sina starkaste kort, att sänka räntan för att stimulera tillväxt. Vi ser ut att gå en ganska mörk framtid till mötes.

Boby Ulf

Sjkfrånvaro eller frisknärvaro

2011-09-22T00:08:00.000-07:00

Boby har under många år brottats med relativt höga sjuktal bland våra anställda. Framförallt är det långtidssjukskrivningarna som varit långa och många. Ett företag med relativt hög medelålder (47 år) och ganska många arbeten som kan ge förslitningsskador med tiden, så har vi kanske en högre risk än många andra arbetsplatser. Arbetsmiljöfrågorna har med andra ord varit en central del av företagets arbete att förbättra sjuktalen. Utöver riskfyllda arbetsplatser kunde vi i företaget för några år sedan konstatera att vi hade stora problem med övervikt och rökning bland våra anställda. Dessutom kände sig många anställda stressade och pressade i sin arbetssituation. Vid senaste uppföljningen hade vi för första gången nått våra uppsatta mål när det gäller sjukfrånvaro (eller frisknärvaro) Under årets första åtta månader hade vi en sjukfrånvaro på 4 % vilket var detsamma som vårt mål för 2011. Vi har gått från en nivå på över 6 %.

För Boby har det inte bara handlat om att förbättra situationen på arbetsplatsen för att få ned sjuktalen och att få medarbetare att må bättre. Det handlar om att titta på hela livssituationen. För tre år sedan samlade vi ihop alla kostnader vi hade för gym-kort, läkarkostnader, apotekskostnader, punktvisa friskvårdsinsatser mm som vi som företag under årens lopp sagt oss villiga att stå för som en morot för våra anställda. Trots en ganska bra subvention på 2 000 kr för gym-kort, var det bara 1/3 av personalen som utnyttjade det. De mesta av pengarna vi lade på personalvård gick till att betala det ”sjuka”, dvs läkar- och apotekskostnader. Vi vände på perspektivet och sa att vi tydligare ville stimulera det friska. Vi lade alla pengar i en pott och sköt till lite extra. Vi tecknade ett avtal med ett företag som erbjöd friskvårdscheckar som kunde utnyttjas på en mängd olika anläggningar som har med friskvård att göra. Totalt fick vi ihop 6 000 kr till varje anställd att använda till friskvård. Idag har vi nästan 90 % av våra anställda som utnyttjar sina friskvårdscheckar. Utöver det har vi satsat särskilt på rökavvänjningskurser och ViktVäktar kurser. Det här är ett långsiktigt arbete men jag är övertygad om att det kommer att ge resultat.

Framtidens arbetsplatser handlar inte bara om lön och karriärmöjligheter, det kommer säkert också att handla om hälsa, välbefinnande, kontroll över sin arbetssituation och att ha det roligt ihop med andra. Mitt första jobb efter gymnasiet var som sjukvårdsbiträde på ”vakansen” inom långvården. Vakansen innebar att man fick springa runt på alla avdelningar beroende på var det fattades folk. Jag sa till min chef efter några månaders flängande, att jag gärna jobbade på avd 24 och 25 där det kändes roligt att jobba. Efter det fick jag inga uppdrag på dessa två avdelningar. När jag träffade en arbetskamrat och berättade om mitt samtal med chefen utbrast hon. ”Du får absolut inte säga till Sonja att du trivs eller tycker det är roligt på något ställe, då åker man därifrån direkt”. Inte konstigt att sjukvården hade problem på 70-talet med sådana chefer. Förhoppningsvis har det hänt mycket sedan dess.

Boby Ulf

10 år efter WTC

2011-09-14T00:39:00.000-07:00

Mycket har handlat om 10-års minnet av terrorattacken mot World Trade Center den senaste veckan. Många känslor väcks till liv. Att återigen se de stackars människorna skräckslagna hänga ut genom fönstren ovanför de söndertrasade våningsplanen känns ångestladdat och samtidigt overkligt. Jag, som så många andra, kom ihåg exakt var jag var och vad jag gjorde när jag fick beskedet om vad som hade hänt, även om jag då inte förstod omfattningen av katastrofen. Jag minns också att jag skulle på ett möte på kvällen med ett gäng pensionärer som ville ha ett äldreboende. Jag åkte aldrig dit och jag tror inte att jag ens meddelade att jag inte skulle komma. Ingen hörde någonsin av sig, så det är möjligt att ingen var där.

Mycket av vår världsbild vändes upp och ned den där dagen och terrorn har sedan dess varit en central fråga i hela västvärlden. Jag läste ett reportage i helgen om ett företag i World Trade Center som i princip miste alla sina anställda, över 700 personer. De som överlevde var de som försovit sig eller var borta av någon anledning. Säger en del om sårbarheten och att vi aldrig tror att det värsta kan hända. Jag träffade anställda i ett försäkringsbolag när jag var i New York för några år sedan. Företaget hade förlorat 200 av sina anställda som satt på de översta våningarna på WTC. Det hade satt djupa spår i företaget både när det gällde att bearbeta traumat bland personalen, men också hur man såg på säkerhetsfrågorna idag. Även för ett försäkringsbolag fanns inte det värsta scenariot med i riskanalysen innan terrorattacken. Idag är man spridda på kontor runt om i staden för att minska sårbarheten.

Annars kan man väl i vår Svenska ankdamm konstatera att ansvarig minister för sociala frågor gjort en ganska dålig riskanalys när det gäller svallvågorna efter hennes beslut att inte ersätta de misshandlade och förnedrade barnhemsbarnen. En offentlig ursäkt framstår mer som en repris på en annan ministers ”we shall overcome” sång i Rinkeby för många år sedan. Om man ger sig in i en så komplicerad fråga som misshandlade och våldtagna barnhemsbarn, så måste man nog vara beredd på att både betala ut symboliska ersättningar som offentliga ursäkter från statens sida. Även om rättsläget är osäkert. Den riskanalysen borde ha gjorts redan innan man gjorde första utspelet.

Boby Ulf

Alla pratar om prisfall

2011-08-31T23:48:00.000-07:00

Svarta rubriker om prisfall på bostäder strömmar emot oss. Jag skulle säkert få ihop ett par hundra artiklar om jag summerar. Allt handlar om att prisutvecklingen bromsar upp eller att priserna på villor och bostadsrätter sjunker med kanske upp till 10 %. Katastrof? I Danmark sjönk priserna med 40 % för tre år sedan, i alla fall på vissa marknader. En inbromsning eller måttlig sänkning kan man i Sverige ställa i relation till den exempellösa prisuppgång som vi upplevt de senaste 10 åren. Enligt siffror som kom idag har bostadsrätter ökat med 179 % på tio år, alltså med nästan 18 % per år! Om priserna sjunker med 10 % skulle säkert ändå långt över 90 % av de som säljer idag göra en vinst och de allra flesta skulle göra en rejäl vinst. Att man dessutom kan peta in sina vinstpengar i en något billigare villa eller bostadsrätt (vilket de flesta gör), så blir ju saken inte sämre. Vi har en tendens att måla upp svarta rubriker kring frågor som för de flesta blir ett lyxproblem. Där vinsten blir lägre än vad jag tänkt mig, inte att jag gör en förlust. Skulle vara intressant att se hur många människor som faktiskt går back på en fastighetsaffär, kanske ett forskningsprojekt. Stockholms sjuka bostadsmarknad har till stor del byggt på att människor som haft råd köpt sig en bostadsrätt och sedan suttit och väntat på värdestegringen för att sedan kunna byta upp sig till en större lägenhet eller villa. Känns ungefär som att ta sig uppför trappan i Lustiga huset på Gröna Lund. Åk upp – kliv över på nästa trappsteg – åk upp kliv över på nästa… Fattar du inte hur du ska göra blir det spagat och dom där bakom får sig ett garv. En som inte fattar hur man ska göra är en looser!

Botkyrkabyggen hade konferens med all personal förra veckan. Ja inte hela veckan, men en och en halv dag. Jag tror på det här att samlas och få all personal att arbeta tillsammans mot gemensamma mål. Våra 130 anställda är utspridda på en mängd olika arbetsplatser och möjligheten att träffas är begränsad till arbetsplatsträffar och vissa fikastunder. Ska man få all personal att gå åt samma håll, så krävs mer än att bara skicka ut policydokument. Ibland krävs det fysiska möten för att företaget ska utvecklas och där alla anställda ges en möjlighet att få diskutera och utbyta erfarenheter. Det finns en risk i vår datoriserade värld att vi underskattar människors behov av att mötas, utbyta idéer och reflektera.

Boby Ulf

KompisBo på Facebook

2011-08-17T04:37:00.000-07:00

Idag lanserade vi vårt koncept med KompisBo på Facebook. Känns kul att vi ligger i framkant som bostadsföretag i att försöka nå nya kunder och kundgrupper. Sedan vi tog fram vårt KompisBo-koncept för fyra år sedan har det gått lite trögt med förmedlingen. Vi har som mest legat på sådär 30 – 40 kontrakt, vilket är lite med tanke på att vi omsätter ca 1100 lägenheter per år. För 2011 har vi gjort en satsning för att komma upp i över 100 kontrakt och på sikt flera hundra kontrakt. En viktig del i satsningen har varit lanseringen via Facebook. Eftersom KompisBo vänder sig till yngre människor mellan 18 och 30 år så känns den här satsningen naturlig och nödvändig. Yngre söker helt andra vägar för att inhämta information än vad min generation gör därför måste vi också börja hitta in i Facebook- och Twitter-världen.

En av Boby´s viktigaste utmaningar är att se till att nya grupper hittar till oss. Förortsområdena runt Stockholm blir alltmer segregerade, både etniskt och socio-ekonomiskt. Att bryta den här trenden, som pågått i snart 40 år, är en viktig uppgift för oss. Vi har under många år krävt att människor som ska hyra hos oss ska ha tillräckliga inkomster för att klara ett boende. Vi har haft tuffa krav och regler, vilket många har reagerat på. Idag kan jag ändå se att den disponibla inkomsten hos våra hyresgäster har ökat snabbare än i de flesta andra s.k. utsatta bostadsområden, vilket är ett kvitto på att vi är på rätt väg. Även om flera av våra bostadsoråden ligger på listan över de fattigaste bostadsområdena i Sverige så har de flesta av våra hyresgäster en disponibel inkomst som är nästan dubbelt så hög som inkomsten i de absolut fattigaste områdena som Rosengård och Hovsjö. Det ger ändå ganska bra förutsättningar för oss att klara upprustningen av våra miljonprogramområden, även om arbetslösheten fortfarande är relativt hög och förvärvsfrekvensen bland kvinnor är låg.

Boby Ulf

Louisiana x 2

2011-08-09T23:25:00.000-07:00

Jag besökte Louisiana museet utanför Helsingör under semestern. Platsen i sig är helt fantastisk, med utsikt över Öresund och med en park som sträcker sig ned mot vattnet. Louisiana har under många år producerat en mängd intressanta utställningar och under de senaste åren har man satsat på sommarutställningar kring arkitektur och boende. Det här är den sista utställningen i en svit om fyra med samma tema. Jag besökte den förra utställningen för två år sedan och blev verkligen inspirerad. Årets utställning var "sådär" i mina ögon. Lite rörig och ojämn kan jag tycka. Det fanns en hel del intressanta frågor som man tog upp, bland annat hur olika vi människor bor och lever på olika ställen på jorden, men också en mer antropologisk del som visar att människor oavsett landsgränser skapar kollektiva lösningar på sitt boende, från singelliv till kollektivboende. En annan intressant del var hur vi ser på hemmet som plats. Är den offentlig eller privat och är det någon skillnad på hem och bostad? Finns en del att fundera på där...

Annars präglas mycket av nyhetsflödet just nu av den ekonomiska krisen i USA. Det känns ofattbart att man kan hantera sitt politiska uppdrag på det oansvariga sätt som kongressledamöterna nu gör. Man sätter hela världsekonomin på spel genom sitt kompromisslösa agerande. Nu blev det till sist en kompromiss, men den ska genomföras också och där vet vi inte hur det går när det faktiskt drabbar deras väljargrupper. Läste i någon tidning att en måttlig skattehöjning för höginkomsttagarna och normal ekonomisk tillväxt under några år skulle vara tillräckligt för att eliminera det stora budgetunderskottet. Det stora problemet för USA är med andra ord Tea Party-rörelsen med deras extrema rädsla för skattehöjningar och statlig inblandning. Av 87 nyvalda republikaner i representanthuset är 60 från Tea Party-rörelsen, där alla har röstats in mot att der ska göra livet surt för den sittande presidenten och hindra alla uppgörelser som innebär att de som har fått extremt stora skattesänkningar under Bush dagar, ska behöva betala mer skatt igen. Hoppas amerikanarna börjar vakna upp och förstår konsekvenserna av att rösta fram den typen av politiker.

Boby Ulf

I semestertider

2011-07-31T02:29:00.000-07:00

Mitt i semestern präglas jag och säkert de flesta svenskar av händelserna i Norge. Att en person kan svara för en sådan förödelse och katastrof är nästan ofattbart. Tyvärr ger det en bild av vad människor kan vara kapabla att göra om man lever i sin egen fantasivärld, vid sidan av samhället. Att se sig som krigare och hjälte, samtidigt som en hel nation skriker ut sin sorg och hat mot det han gjort, gör bara bilden av honom ännu mer tragisk och märklig. Att kallblodigt skjuta ihjäl över 70 obeväpnade barn och ungdomar måste vara ett av de fegaste dåden västvärlden skådat på lång tid. Nu är det bara att hoppas att eventuella likasinnade, trots sin inskränkthet, förstår det hat och den ilska som den här typen av dåd väcker hos allmänheten. De flesta människor i både Sverige och Norge ser nog problemet med utanförskap och brist på idéer kring integration som ett större problem än "islamifiering". Det är genom att öka förståelsen för varandra som vi kan utvecklas som nation och som samhälle, inte genom isolation och utanförskap.

Så här i semestertider kan jag konstatera att jag befinner mig i den vädermässigt sämsta delen av landet. Just nu är vi inne på den fjärde dagen med dagsregn och den nionde regndagen på 14 dagar. Troligen en botten notering i "solligan". Jag brukar inte känna mig väderberoende, men nu är snart gränsen nådd för vad jag tål. Står man och väntar på att få börja måla fönster och regnet vräker ned dag efter dag så kan man tappa sugen. Finns en liten ljusning i sikte efter måndagen, men den tror inte jag på. Polska lågtryck har en konstig förmåga att bita sig fast och leverera regnväder i en aldrig sinande bana. Solen kommer väl första dagen på jobbet...

Boby Ulf

Hem från Visby

2011-07-06T03:55:00.000-07:00

Jag har varit i Visby några dagar. Medverkade i ett seminarium som SABO arrangerade som handlade om energieffektivisering. SABO har låtit några konsultföretag granska två fastigheter i Fittja för att titta på möjliga energisparåtgärder och kostnaden för dessa. Intressant att man valde just två av våra fastigheter och att vi i och med projektet fick ”gratiskonsultation”. Resultatet av undersökningen är att långt ifrån alla åtgärder är lönsamma och att det kan bli mycket svårt att halvera energiförbrukningen i våra fastigheter utan att hyresgästerna drabbas rent ekonomiskt. Utifrån ett affärsmässigt perspektiv kan dessutom en hel del projekt som genomförs i vissa bolag redan idag och som är direkt olönsamma, ifrågasättas.

Min roll var att tillsammans med Hyresgästföreningens ordförande Barbro Engman och Naturskyddsföreningens ordförande Mikael Karlsson föra en allmän diskussion kring energisparåtgärder i miljonprogrammens fastighetsbestånd. Om jag själv får utvärdera seminariet så tyckte jag att det på många sätt var ett bra seminarium men ett tydligt budskap. Det blev ju inte sämre av att Botkyrkabyggen fick en stor plats i diskussionerna och att vi fick ut vårt budskap. Men jag är kanske inte helt objektiv.

Jag lyfte bland annat fram problemet med att vi som fastighetsägare genomför enrgisparåtgärder där vi räknar hem åtgärder baserade på nuvarande taxor för värme, el eller VA (med normal uppräkning), men där plötsligt taxorna rusar i höjden som gör investeringarna olönsamma. Ibland används de här taxehöjningarna som ett sätt att kompensera sig för uteblivna intäkter från exempelvis Boby, ibland gör man om taxorna så att det gynnar exempelvis fjärrvärme framför värmeväxlare, för att hålla uppe volymerna. Allt det här leder till en stor osäkerhet för oss som driver fastighetsbolag kring vilka miljöinvesteringar som är lönsamma eller inte lönsamma på sikt.

För mig var det andra gången i Almedalen och politikerveckan. Jag måste säga att jag blir allt mer positiv och imponerad av den här årliga tillställningen. Att få tillgång till över 1 000 olika sammankomster under en vecka är något unikt. Själv hann jag med att gå på 7 olika seminarier under min en och en halv dag som jag var där, men jag inser att man kan lära sig otroligt mycket nytt och få fördjupade kunskaper inom en mängd områden om man har tid och möjlighet att vara i Visby under flera dagar. Nästan alla ämnesområden som man kan tänka sig finns representerade i Visby den här veckan, men snart måste man nog sätta en gräns för utvecklingen av tillställningen.

Boby Ulf

Var är staten?

2011-06-16T22:51:00.000-07:00

Det är många intresserade och en hel del lycksökare inne i vår bransch just nu. Jag tänker på alla som erbjuder sig att rusta våra miljonprogramsområden. Stora byggjättar satsar på att ta fram koncept eller särskilda system för att bygga om miljonprogrammen. Finansmarknaden börjar röra på sig för att få vara med och låna ut pengar till ombyggnadsprojekten. Fastighetsbolag med trygga pengar i ryggen börjar intressera sig för både renoverade och orenoverade projekt, en del mindre seriösa företag försöker slå sig in på marknaden för att få vara med och dela på kakan. De enda som saknas är staten, som lyser med sin frånvaro. Trots att allt fler påtalar svårigheterna med att klara kalkylerna i miljonprogramområdena så fortsätter regeringen att hävda att bostadssektorn får klara sig själva.

När jag träffade bostadsministern i Alby i början av året, så kändes det som vi hade ett konstruktivt samtal om svårigheterna att klara upprustningen av våra områden. Jag lyfte bl a fram behovet av att kunna fondera pengar för upprustning i skattefria fonder. Idag är det ingen idé att fondera medel på det sättet eftersom vi får betala skatt på hela beloppet. Vi diskuterade en del andra åtgärder. Besöket hos oss i Alby gav ett ganska stort medialt intresse, många journalister hade förväntningar på att ministern skulle leverera någon sen julklapp till bostadsmarknaden just den dagen. Så blev det inte och sedan dess har det varit ganska tyst kring de bostadspolitiska frågorna, både från ministerns sida och i media. Ointresset för de bostadspolitiska frågorna från regering och riksdag kan i och för sig innebära att vi hittar andra kreativa lösningar på våra utmaningar. I bästa fall kan det leda till att vi kommer att klara förnyelsen och upprustningen av våra miljonprogram. I värsta fall kan det leda till än mer ojämna förutsättningar, där vissa bostadsföretag har ekonomiska muskler och en betalningsvilja hos hyresgästerna som medger upprustning och renovering, medan andra företag tvingas att förvalta alltmer nedslitna och förslummade områden för de fattigaste medborgarna. Med ett sådant facit i hand kan man ju undra om det inte vore bättre diskutera ”social housing” redan från början och inte driva allmännyttig-spåret från treparten. Den som lever få se…

Boby Ulf

Mycket kring mutor nu – igen

2011-06-09T02:24:00.000-07:00

Byggbranschen och fastighetsbranschen utmärker sig igen genom de mutanklagelser som aktualiserats på senare tid. I Göteborg har en person dömts för mutbrott och ett 30-tal personer kommer enligt åklagaren att dras in i rättegångar under hösten. I Solna väcktes åtal mot ledande kommunala tjänstmän och politiker och högt uppsatta chefer i Arenabolaget, PEAB mm. Det är väl nästan bara försvarsindustrin som kan uppfattas som värre när det gäller mutanklagelser. Inte speciellt smickrande för oss som försöker göra rätt och som försöker rentvå branschen från det skamfilade rykte man hade på 80- och början av 90-talet.

Lagen om offentlig upphandling må vara krånglig och ibland otidsenlig, men den fyller åtminstone ett syfte med sin krånglighet. Det innebär att vi med alla kort på bordet kan utvärdera och motivera varför det ena eller det andra företaget har vunnit upphandlingen. Det ger litet utrymme för fusk eller godtycke, samtidigt som det faktiskt är en tidskrävande och kostsam process. En översyn av LOU är önskvärd, men det får inte ske på bekostnad av rättssäkerheten. Hyresgäster, styrelse, ägare och medborgare ska kunna känna sig trygga med att pengarna används till det de är till för och inte till mutor, presentresor och annat. Det är alldeles för stora pengar i byggbranschen för att man ska slarva med de här frågorna. Göteborgsföretagens stora misstag var att de hade gjort en högst personlig tolkning att de inte omfattades av LOU, vilket troligen öppnade upp för godtyckliga upphandlingar från vissa oseriösa medarbetare. I Solna ser det mer ut att handla om girighet, där en redan fullt betald stadsdirektör kunnat plocka ut extraarvoden i ”hemliga” dotterbolag – och säkert mycket annat. Ett annat företag, statliga Akademiska hus som bl a bygger åt universitet och högskolor har också gjort en egen analys att de inte omfattas av lagen om offentlig upphandling. Ett märkligt ställningstagande från ett företag som ägs till 100 % av Svenska staten som har stiftat lagen. Åter igen ett exempel på dålig ägarstyrning från statens sida. Det kan väl inte vara så svårt att hjälpa sitt företag att tala om att den lag som man fattat även gäller statliga bolag. Nu har en annan statlig myndighet, Konkurrensverket krävt Akademiska Hus på 10 miljoner i skadestånd för att man inte tillämpar upphandlingsreglerna. Spännande att se vem som vinner!

Boby Ulf

I Riga

2011-05-27T00:31:00.000-07:00

Har varit i Riga i Lettland några dagar. Utöver jobbet i Boby har jag också ett hedersvärt uppdrag som ordförande i Botkyrka-Huddinge Nyföretagarcentrum. Vi har varje år en gemensam konferens med alla nyföretagarcentrum i Sverige och moderorganisationen, där ordförande och verksamhetsansvariga träffas. I år var konferensen i Riga där Nyföretagarcentrum Sverige öppnat ett kontor för att hjälpa Letterna med nyföretagande. Karl Mikael Cakste är svensk med Lettisk bakgrund och har byggt upp verksamheten tillsammans med tre svenska banker (som alla behöver bättra på sitt rykte i baltstaterna).

Lettland är verkligen kontrasternas land. I Riga finns fantastiskt många, stora, dyra bilar. Innan hösten 2008 importerades en mängd SUV:ar från Sverige och Tyskland, ju större desto bättre när man skulle jämföra sig med grannen. Samtidigt fanns och finns i synnerhet idag, en enorm fattigdom bland befolkningen i Riga och på landet. Bostadsstandarden i Riga varierar från otrolig lyx till fruktansvärd missär. Många bor i oisolerade träkåkar som ofta är fukt- och mögelskadade. Det är inte ovanligt att hela familjen bor i ett rum och kök och i bästa fall med en fungerande toalett inomhus. Karl Mikael som har engagerat sig starkt i de här frågorna visade bilder från familjer han besökt och hur deras bostadsförhållande såg ut. Jag blev verkligen illa berörd, speciellt med insikten att Riga faktiskt ligger lika långt från Stockholm som Göteborg gör. För mig känns det konstigt att förhållandena i Lettland inte diskuteras mer, eller också är det jag som inte riktigt följt med i debatten. Hur som helst har den fantastiske entreprenören Karl Mikael Cakste fått sina grannar och andra hemma i Sverige att samla in överblivna vinteroveraller och leksaker till barnen i Lettland.( det blev ett par containrar) Han har fått rika kompisar i Stockholm att lätta på plånboken och byggt upp en fond för att utveckla landet. Han har även fått Rotary att engagera sig i olika projekt. Vi behöver fler människor som Karl Mikael…

Jag fick också en klarare bild av hur den ekonomiska finanskrisen drabbade landet för drygt två år sedan. Medan Greker och andra sydeuropeiska länder brottas med sina problem och där medborgarna protesterar högljutt, har Letterna gått igenom ett värre stålbad utan att så mycket hörts. Den Lettiska regeringen omvaldes till och med i höstas, trots att man genomfört besparingar på alla fronter i landet. Lönerna har sänkts med 15 – 20 %, lånehysterin har bromsats upp, ingen kompensation har givits i de sociala välfärdssystemen utan människor har fått klara sig på betydligt mindre pengar från en redan ganska låg nivå. Letterna är ett strävsamt folk som är vana att livet är ganska tufft och att varken ekonomisk- eller politisk frihet är en självklarhet. Ibland kan de frågor som vi brottas med kännas ganska banala.

Boby Ulf

Helgnöjen

2011-05-16T00:02:00.000-07:00

Mycket tävlande i musik och hockey i helgen. Helgens antiklimax blev VM finalen i ishockey i söndags kväll. Det som såg ut att bli en seger förbyttes snabbt i ett förnedrande nederlag där Sverige släppte in sex mål på 20 minuter och sju sekunder. Det är lite intressant hur ett landslag som Finlands alltid gör fantastiska matcher mot just Sverige, oavsett hur dåliga matcher man gjort tidigare i turneringen. Nu har i och för sig det här finska laget gjort en bra turnering hela vägen, så man kan säga ett de var värdiga vinnare. Lite roligt att höra kommentatorerna i tv som 20 sekunder innan Finland gjorde sitt 2 - 1 mål, tvärsäkert sa att det här vinner vi.. Är väl symtomatiskt för just sportjournalister att aldrig ge upp.

Att tävla i musik känns däremot konstigare. Det årliga jippot avhölls i Tyskland i lördags kväll. Jag orkade lyssna på sådär 20 av 24 bidrag, varav ganska många faktiskt var riktigt bra. Men hur orkar man vara engagerad när ungefär 45 länder ska rösta? Inte jag i alla fall. Finns det verkligen så många länder i Europa, och ligger verkligen Azerbadjan i Europa? Frågorna är många men jag är ointresserad.

Roligt förresten att följa min gamla barndomskompis Dan Backman i SvD. Dan är kulturskribent i tidningen och gick i min klass i mellanstadiet och på gymnasiet. Under skoltiden var han en fantastiskt duktig tecknare, men tyckte i övrigt att skolan var en ganska trist tillställning. 15 år efter vår gymnasietid dyker han upp som skivresencent i Svenska Dagbladet och har därefter varit en av de vassaste skribenterna i den tidningen. Kul att det går att ta sig fram inom vissa områden utan att ha toppbetyg i alla ämnen. Hursomhelst så gissar Dan resultatet från alla deltävlingar och finaler och han gissar nästan alltid fel. Alla som får en stjäna vinner eller hamnar högt upp och de bidrag som Dan gillar bäst floppar nästan alltid. Erik Saade gav han en etta av fem och kallade den för barnramsa. Europa gillar uppenbarligen barnramsor och det säger kanske en del om själva tävlingsformen. Heja Dan!

Inte så mycket om bostadspolitik det här men man måste ha andra intressen i livet...

Boby Ulf

Fattiga och rika

2011-05-08T22:54:00.000-07:00

Ekonomi Ekot rapporterade idag om den tilltagande boendesegregationen i Sverige. De rika vill bo med de rika och de fattiga tvingas bo med de fattiga. 96 av de 100 rikaste områdena i Sverige finns i Stockholms län, det säger en del om den magnet som Stockholm är för människor med höga inkomster. Det är här man kan få de välbetalda jobben och det är här man kan bli rik. Att de rika vill bo med de rika är i och för sig ingen nyhet och är egentligen inte segregation enligt mitt sätt att se det. Om det är frivilligt handlar det inte om segregation, utan snarare om ett kluster. Rika bildar ett kluster av rika för att visa för varandra att man tillhör de utvalda som har råd att bo här, flyttar det in för många som inte tillhör klustret så uppstår "rika-klustret" någon annan stans. Det känns som om den här utvecklingen går mot en starkare koncentration av rika människor. Kommer man upp sig i samhället vet de flesta var man ska bo och var man inte ska bo. Att bo på "fel" ställe kan vara till nackdel för karriären! Som Södertäljebo kan jag märka hur utvecklingen har gått från att ha haft nästan hela Scanias och Astras ledning boende i kommunen för 20 - 30år sedan till i princip 0 personer. Om man skulle råka bo kvar i Södertälje när kariären tar fart, så flyttar man raskt till Stora Essingen, Östermalm eller Trosa. Rönninge får också duga, i varje fall under en övergångsperiod.

Det är segregationen av fattiga människor som är det allvarliga. Många människor som lever i våra fattigaste områden har oftast inte valt att att bo där, utan tvingats bo där på grund av att det inte finns några andra alternativ. Saknar man tillräcklig inkomst så är inte valmöjligheterna så många. En del säger att många vill bo med sina landsmän och att det egentligen är en självvald segregation. Till att börja med kan det vara så. Tryggheten att få leva med människor som talar samma språk kan vara en fördel initialt, men på längre sikt är det oftast de som har de lägsta inkomsterna och de sämsta förutsättningarna som blir kvar och då är den oftast inte självvald eller positiv. Man ska också komma ihåg att exempelvis Alby har männskor från över 100 länder och de utgör verkligen inte någon homogen grupp. Det är medelklassen somm är hoppet för en minskad segregation. Om människor väljer att bo kvar i utsatta områden när ekonomin blir bättre, eller väljer att flytta dit, så finns det hopp om att segregationen ska kunna minska i samhället. Men för att det ska bli verklighet krävs en mängd åtgärder. Bra skolor, bra förskolor, utmärkt kollektivtrafik, bra sjukvård, spännande och attraktiva bostäder till bra priser osv. Listan kan göras lång och jag kan bara konstatera att nästan ingenting är på plats idag i huvuddelen av våra segregerade områden. Resan dit är lång och mödosam, men det gäller att inte ge upp!

Boby Ulf

Miljonprogram och arkitektur

2011-04-14T06:29:00.000-07:00

I radions P1 debatterades häromdagen miljonprogrammens vara eller icke vara. Mark Isitt heter journalisten som retat gallfeber på många genom att bl a ifrågasätta själva existensen av Hammarkullen och Bergsjön, vilket väckt reaktioner och debatt i staden. Han har fört fram åsikter om att dessa områden bör rivas och ersättas med lägre bebyggelse, samt att ”höga hus ger hög kriminalitet”. En åsikt som naturligtvis inte kan stå oemotsagd i den allmänna kulturdebatten. Arkitekten Vanja Larberg och forskaren Catharina Thörn fanns med som motpoler till Mark. Jag ska varken recensera debatten eller ta ställning till om Hammarkullen ska rivas eller inte. Jag tycker att själva ingången på debatten var intressantare: Hur mycket kan man skylla problemen i förorten på arkitekturen? Har den arkitektoniska utformningen av miljonprogramområdena betydelse för hur områdena utvecklas?

När jag blev engagerad i samhällsplaneringsfrågor för sådär 30 år sedan så sa man att miljonprogrammen skapats av snåla och rationella byggherrar som såg effektiva kranbanor för att få upp husen som viktigare än själva innehållet i husen. Det kanske låg något i det när man ser till vissa områden, men långt ifrån alla. Trafiksepareringen vare en annan nyckelfråga. Skapade avsaknaden av trafik i områdena en negativ effekt genom att områdenas gårdar blev otrygga platser där få människor rörde sig – tvärt emot vad det var tänkt? Och en tredje förklaring på 80-talet var att de statliga räntebidragen var så tuffa att de kommunala bolagen och privata byggherrar var tvungna att banta ned projekten så mycket att det bara fanns utrymme för att bygga rationella lägenheter och inte mycket mer. Det gjorde att staten på 80-talet stimulerade med nya bidrag och alla bostadsföretag kastade sig över påvra utemiljöer och byggde pergolor och sittgrupper i ett rasande tempo. Hela Sveriges miljonprogram översvämmades av pergolor….

Den intressanta frågan är vilken roll arkitekturen har spelat för utvecklingen av dessa områden. Har arkitekternas ganska radikala samhällssyn på 60-talet spelat in när man tänkt och planerat för hur man skulle vilja att människor skulle leva sina liv och har det spelat in att människors liv faktiskt blev annorlunda? Jag tror att det kan spela in att man hade planeringsideal som på många sätt var utopiska när man planerade den ”nya staden”. Den fulla sysselsättningens politik som präglade 60-talet har förbytts mot arbetslöshet bland ungdomar och en del andra grupper. Det samhälle som skulle bygga på gemenskap har förändrats mot individualism, utanförskap och segregation. Trafikidealen skapades utifrån obegränsade naturresurser, där miljöfrågor knappt fanns på agendan. Nästan allt har med andra ord förändrats i förhållande till de ideal arkitekter och beslutsfattare hade för 40 – 50 år sedan. Den stora frågan blir ändå om vi kommer att orka med att försöka anpassa våra stora miljonprogramområden till de ideal och till det samhälle som vi faktiskt har idag, eller om vi på en del håll måste byta ut det gamla och omoderna för att ge människor chans till ett bättre liv.

Boby Ulf

Energispar och monopoltaxor

2011-03-29T03:54:00.000-07:00

Energifrågorna blir allt viktigare för bostadsföretag att ha koll på. Tidigare kunde man få en dubbel effekt av energibesparingar, dels en minskad förbrukning genom den investering man gjorde, dels lägre kostnader som finansierade själva investeringen. Normalt kunde åtgärderna leda till att man på sikt gick med vinst på grund av åtgärden.

Idag är det annorlunda. Elbolagen höjer priserna i en takt som gör att det som såg ut att bli en just investering snabbt äts upp av höjda priser. Alternativet hade i och för sig blivit ännu sämre, att vi suttit kvar med en anläggning som drar mycket el med allt högre elpriser. När det gäller vatten, fjärrvärme, sopor och annan mer eller mindre monopolbaserad verksamhet är situationen ännu värre. Om vi som största förbrukare av vatten och avlopp i kommunen genomför vattensparåtgärder som visar sig lönsamma så minskar både vatten- och avloppsflödena i systemen. Eftersom monopolverksamheten sätter sina självkostnadspriser så minskar intäkterna medan kostnaderna för investeringar i rör- och reningsanläggningar består. Lösningen blir höjda priser genom höjda taxor som äter upp hela besparingen för hyresvärden. Investeringen som skulle tagits hem med lägre driftkostnader måste i värsta fall betalas av hyresgästerna genom höjda hyror.

Det finns liknande problem med taxekonstruktionen av fjärrvärmetaxor och renhållningstaxor, minskat underlag innebär höjda taxor! Fastighetssektorn är en av de största energiförbrukarna i samhället och ska vi lyckas sänka vår förbrukning måste vi se till att sparåtgärderna får genomslag i de ekonomiska kalkylerna. Då måste kommuner och andra monopolister fundera över hur man konstruerar sina taxor i framtiden. Taxorna måste stimulera de som vill göra något och inte straffa. Annars riskerar vi få både missnöjda fastighetsägare och missnöjda hyresgäster som på sikt inte har lust eller vilja att genomföra olönsamma investeringar för att vi ska få en bättre miljö.

Boby Ulf

På besök i Rochdale

2011-03-14T03:24:00.000-07:00

Har varit i Manchester några dagar. Boby har tillsammans med två andra bostadsföretag fått ett gemensamt EU projekt kring energisparåtgärder. Vi träffades dag ett för att tillsammans med en mängd samarbetsföretag komma igång med projektet. Dag två och tre ägnade vi år att besöka vårt samarbetsföretag i Rochdale utanför Manchester.

Jag blir alltid lite deppig när jag besöker England. Det är så mycket som känns slitet och så mycket som man verkar ha gett upp på. Industriområdena förfaller, bostadsområdena ser fruktansvärt slitna eller påvra ut om man inte hamnar i medel- eller överklassområden. Rochdale är definitivt inget undantag. Staden har 275 000 invånare och har som många andra städer i Midlands farit mycket illa i avindustrialiseringens spår. Nästan all gammal industri är nedlagd eller i starkt förfall. En stor del av staden har inte kunnat skapa sig några alternativ, vilket gör att man antingen måste ta sig in till Manchester, eller vara arbetslös i Rochdale. Tyvärr har alldeles för många hamnat i det senare. En majoritet av de som bor hos bostadsföretaget är antingen arbetslösa, förtidspensionerade eller sjukskrivna. Det gör att de sociala utmaningarna är enorma. Med arbetslöshet och sysslolöshet följer många andra problem som missbruk, misshandel, kriminalitet mm. De största sociala problemen finns bland infödda Engelmän, olika invandrargrupper klarar sig ofta bättre, framförallt i andra generationen. Det finns familjer i Rochdale där man varit arbetslös i generationer. En vuxen son kanske har både en far och farfar som aldrig haft ett jobb och själv saknar han arbete. Hans egna barn verkar ha lika dåliga förutsättningar i alla fall så länge de stannar i Rochdale, vilket de förmodligen kommer att göra.

Det känns spontant som om det är något grundläggande fel i det Brittiska systemet, men jag kan inte avgöra vad man borde göra istället. En satsning på utbildningsväsendet och boendet är troligen en viktig del, liksom en fundering på vad som gör att nästan alla regioner utanför London går dåligt och inte klarar den omställning som är nödvändig när hela tillverkningsindustrin försvinner. Lite påminner det hela om de orter i Sverige där ”grabbarna” blivit kvar när fabriken lade ned. Där man hellre väljer en trygg framtid med dålig ekonomi i den gamla hembygden än att kasta sig ut i något okänt. Problemet för Storbritannien är bara att det är ett så gigantiskt mycket större problem.

Boby Ulf

Bokslutstider

2011-03-03T07:08:00.000-08:00

Bokslutstider och möjlighet till att analysera och reflektera över det år som gått. Boby gör ett hyfsat resultat efter finansiella poster. 23 miljoner är visserligen nästan 12 miljoner sämre än budget, men med tanke på att vi hade två rekordvintrar på samma år så får man ändå vara nöjd. Summerar jag merkostnaden för kylan och snön så landar räkningen på över 22 miljoner om man jämför med 2009. Den kalla vintern har gjort att många fastighetsbolag redovisar röda siffror eller en vinst som enbart beror på reavinster i samband med försäljningar.

Det finns en hel del positiva saker att ta upp när det gäller förra årets verksamhet. Trots dyra energikostnader så lyckades vi sänka vår energiförbrukning radikalt om man gör om siffrorna till "normal år". Vi gick från 171 kWh/m2 år till 155 kWh, en minskning med 8%. E mängd energisparåtgärder börjar ge resultat och totalt på tre år har vi nu sparat ca 12 %.

Vi har investerat för nästan 300 miljoner, varav 130 mkr är nyproduktion av våra projekt i Tullinge, vindkraftverk 48 mkr och resten har vi investerat i våra befintliga fastigheter. Samtidigt har vi genomfört planerat underhåll för 190 mkr. Det börjar synas i våra bostadsområden att vi har orkat med en hög nivå på underhållet. Fasader, gårdar, trapphus och stammar, allt måste göras i ordning och lyftas under de närmaste 10 - 15 åren och vi är på god väg.

Vindkraftverket togs i anspråk vid årsskiftet 2011 och ligger i norra delen av Rättviks kommun i Dalarna. Vi räknar med att kunna sänka våra totala elkostnader kraftigt under kommande år. Ungefär 20 % av vår elförbrukning i fastigheterna ska komma från vindkraftverket. Jag var själv upp där i januari och det var en imponerande syn där vårt kraftverk var ett av 14 verk som stod och snurrade på det blåsiga berget. 105 meter högt och med rotorblad som är 55 meter är det en mäktig syn.

Boby Ulf

Obalanserad marknad

2011-02-15T07:41:00.000-08:00

Alltfler ger sig in i den bostadspolitiska debatten. Senast var det stadsministern som i en artikel i DN ifrågasatte hyresrätten som företeelse på en obalanserad hyresmarknad. Inlägget fick många att fråga sig vad han egentligen menade, om han var för eller emot eller om han bara släppte ut en ”fundering”. SvD skrev på ledarplats att Reinfeldt betedde sig på samma sätt som Göran Persson ibland gjorde, ”tänka högt” och sedan fly undan alla kommentarer.

Oavsett vad vår stadsminister hade för avsikter så kan man konstatera att allt fler reagerar på den obalans som finns på Stockholms bostadsmarknad. Det byggs helt enkelt för lite i förhållande till den inflyttning som sker till storstadsområdet. Om det flyttar in 35 000 människor årligen till Storstockholm och man bygger 5 – 6 tusen nya lägenheter så blir det en obalans. Med de hinder som finns för att bygga så blir det dessutom en i det närmaste olöslig ekvation att få det här att fungera. Debatten borde kanske mer handla om hur vi får fart på byggandet än att värdera olika upplåtelseformer.

Det är för svårt att få igång nyproduktionen tillräckligt snabbt. Vi har idag planprocesser på fem år för att komma igång med nyproduktion. Möjligheten att överklaga alla planer upp till högsta instans gör det nästan omöjligt att snabba på processen. Under tiden pågår ett alltmer förfinat och fördjupat utredningsarbete för att tillgodose alla särintressen och för att i slutändan få igenom planen, ett utredningsarbete som bara spär på de slutliga produktionskostnaderna.

Konkurrensen på byggmarknaden är så svag att byggherrarna håller uppe prisnivån och vinstnivån inom sektorn och kan också reglera vilka objekt man ska satsa på. Det är i stort sett lika dyrt att bygga hyresrätter som bostadsrätter, då blir valet enkelt på en överhettad marknad, där bostadsrätten har ett marknadspris, medan hyresrätten har ett reglerat pris. De stora byggbolagen kan tillåta sig prioritera sina egna bostadsrättsprojekt som ger högre avkastning än att lämna vassa anbud på hyresrättsprojekt. Kommuner som Stockholm, Solna, Nacka växer så det knakar, medan vissa marknadslägen värderas som ”döda” trots bra kommunikationslägen, utbyggd infrastruktur och byggbar mark. Värderingen bygger egentligen på att lönsamheten i byggobjekten är lägre i dessa områden, därför väljer oligopolmarknaden bort den.

Kommunernas vilja att få ut maximal ersättning på alla nivåer driver upp prisnivån och försvårar för hyresrätten. Många kommuner konkurrensutsätter markanvisningarna där de som betalar mest får uppdraget. Det omöjliggör för hyresrätten att vinna markanvisningar oavsett om det är privat eller offentlig hyresrätt. Kan man få ut 45 000 per m2 i insats och har en kostnad för att producera själva huset på 15 000 kr, så kan man lägga ganska mycket på övriga kostnader som mark, sanering och infrastruktur. Som hyresvärd har man svårt att täcka investeringskostnader på 40 – 45 000 kr/m2 genom hyra. Allt det här leder till en obalanserad marknad, där många skriker efter hyresrätter som inte finns.

Boby Ulf

Hyresförhandlingar i hamn

2011-02-01T05:08:00.000-08:00

Botkyrkabyggen hade ett yrkande i årets hyresförhandlingar på 2,7 % för att uppnå styrelsens beslut om en vinstnivå på 50 mkr. Vi har haft långa och sega förhandlingar med hyresgästföreningen under november och december, där vi inledningsvis stod mycket långt ifrån varandra. Vid förra veckans förhandlingar övervägde båda parter om vi skulle stranda förhandlingarna och hänskjuta frågan till Hyresmarknadskommittén, vilket skulle fördröja processen med kanske två månader. Vi gjorde ett sista försök att komma i mål och lyckades.

Uppgörelsen innebär en hyreshöjning från 1 mars på 2,1 %. Genom en del omprioriteringar och förskjutningar av underhållsåtgärder ser vi med den här uppgörelsen ändå ut att klara våra ekonomiska mål. För mig var nivån viktig att försvara eftersom det är den nivåhöjningen som vi bär med oss in i nästa förhandling. Även om vi fick släppa igenom en förskjutning på två månader så känner jag mig nöjd med uppgörelsen på kort sikt. På längre sikt kan man säga att vi med den här uppgörelsen inte nått närmare vårt grundproblem – att våra fastigheter kommer att kräva mycket omfattande upprustningsbehov som hyresgästerna på något sätt måste bära. Vi har ett antal vägar att välja. Ett sätt är att få upp den totala hyresnivån i företaget som innebär att alla är med och betalar för en stor del av den upprustning och modernisering av fastighetsbeståndet som behövs. En ganska vansklig väg att gå eftersom 85 % av beståndet måste moderniseras. En annan väg är att de som är berörda av förändringarna får en markant högre hyra för de åtgärder som genomförs. Också detta en vansklig väg, eftersom kostnadsökningen blir så stor för de som är berörda, att många hyresgäster inte kommer att klara av att betala den nya hyran. En tredje väg är en kombination av åtgärder, där en del tas generellt, en del tas direkt för berörda hyresgäster, kopplat till fortsatt effektivisering i verksamheten. För vår del kan det dessutom vara aktuellt att minska vårt totala fastighetsinnehav för att klara ekonomin på sikt. Oavsätt vilken väg vi väljer så har vi i dagsläget inga andra än hyresgästerna som kan betala för upprustningen. Det är bara frågan om i vilken generation som ska betala…

Boby Ulf

Slumvärdar

2011-01-23T23:27:00.000-08:00

De senaste dagarna har SvD haft en reportageserie om ”slum-värdana”. Artiklarna har väckt debatt och reaktioner, både bland andra som tycker att de är drabbade och hos flera bloggare och proffstyckare. För oss som arbetar inom branschen är de här frågorna inte nya. Vi har sett konsekvenserna av bristande underhåll och dåligt förvaltade fastigheter. Delar av den privata fastighetsmarknaden i c-lägen är ett finansrace där ingen vill bli sittande med Svarte Petter och behöva ta ansvar för att faktiskt underhålla kåkarna. Innan finanskrisen köptes fastigheter osedda på enbart kassaflödesanalyser, där själva affärsidén var att trycka upp hyrorna och trycka ner underhållet till ett minimum och därmed få upp det kortsiktiga marknadsvärdet – och sälja med vinst så fort som möjligt.

Vår granne i Fittja har sålts ungefär åtta gånger på 15 år, senast var det Acta som sålde till Första AP-fonden, med god förtjänst får man anta. Idag är marknaden mer analytisk och köparna bemödar sig om att faktiskt åka ut och titta på objekten. Om de privata fastighetsägarna i c-lägen inte ska få ett allmänt rykte som ”slum-värdar” så måste fler seriösa och långsiktiga aktörer in på marknaden. Idag finns det bara ett fåtal stora aktörer som har ett långsiktigt ägande för ögonen, det behövs fler med den inställningen. Med en lagom mix av fastigheter i olika lägen, med olika ålder och med en viss geografisk spridning, så borde många investerare se att det är trygga och säkra pengar på lång sikt. Tyvärr är det alldeles för få som har tid att se bortom den kortsiktiga girigheten.

Boby Ulf

Trångsynthet

2011-01-12T05:56:00.000-08:00

En av de bästa sakerna med att jobba i Botkyrka och Boby är förståelsen för människors lika värde. Vi har levt med människor från jordens alla hörn under en lång följd av år och det har inneburit att vi på ett bra sätt förstår och accepterar våra likheter och olikheter och att det finns en respekt för det, men också en respekt för människors lika värde. Jag kan inte säga att det alltid är så här. Det finns en trångsynthet även bland en del Botkyrkabor, men på något sätt kan jag känna att vi som befinner oss på den här platsen ändå har kommit ganska långt i respekten och förståelsen.

Jag läser på nätet om en stackars Somalisk kvinna i Tomelilla som fått utstå trakasserier av skolelever när hon passerat skolan på väg till förskolan för att lämna sitt barn. Både hon och hennes lilla barn har blivit utsatta för stenkastning och glåpord under lång tid och polisen har lågprioriterat ärendet. Nu längtar kvinnan efter att få flytta till Malmö för att få träffa sina landsmän. Fallet är ett tydligt exempel på hur ökad trångsynthet leder till ökad segregation och ökat utanförskap. Det finns säkert massor av sådana här exempel runt om i Sverige där människor som är udda eller som inte ser ut som de flesta andra, trakasseras och förföljs. Om vuxna i skolan, skol- och arbetskamrater och föräldrar, kan reagera på trakasserier och mobbing så skulle säkert Sverige se lite bättre ut. Men det tycks vara en lång väg dit.

Boby Ulf

Hyresrätt på tapeten

2010-12-28T00:08:00.000-08:00

Hyresrätten är het just nu och det är kanske på tiden. Den nye bostadsministern skrev en debattartikel för någon vecka sedan där han lovprisade hyresrätten och ville utreda möjligheterna att göra hyresrätten mer gynnad än vad den är idag. Samtidigt var han noga med att påtala att det inte blir några nya statliga subventioner till hyresmarknaden. I dag den 28 december finns en debattartikel av Barbro Engman och Gert Wingårdh där båda påtalar vikten av att bygga vackert trots avsaknad av subventioner och bidrag. Man ger Halmstad som exempel där båda sitter i juryn för ett nybyggnadsprojekt där beställaren HFAB satt takpriset och olika arkitekter och byggare fått fria händer att utforma förslag utifrån det taket. Ett på många sätt spännade projekt där även SABO´s Vd Kurt Eliasson finns med i juryn.

Ska hyresrätten kunna göra sig gällande så tror jag att vi måste pröva nya vägar. Jag har tidigare efterlyst att byggbolagen idag saknar ett "hyresrättbyggande". På något sätt känns det som man alltid utgår från bostadsrätten som norm och sedan "bantar" sig ned till en kostnadsnivå som är anpassad till hyresrätten. Om man som vi i Botkyrka har begränsningar i vad som går att ta ut i hyra för en nyproducerad lägenhet, så krävs det rätt mycket bantning för att projekten ska gå ihop. Projektet i Halmstad kan vara ett sätt att vända på perspektivet och skapa ett hyresrättsbyggande utifrån egna principer. Ska bli spännande att följa utvecklingen.

December springer iväg utan att man riktigt hinner med. Nu är vi tre dagar från årsskiftet och jag försöker fortfarande springa ikapp... Månaden har mest bestått av styrelsemöten, möten, grupper, avslutningar, andra möten och förstås något julbord med personalen. När jag var ny som vd i ett annat företag skulle alla arbetsenheter ha sina egna julbord och julluncher och så ville man bjuda in sin högste chef. Blev några för många julbord för min del, fick assosiationer till kultfilmen Brakfesten och familjen var ganska sura på mig att jag knappt ville äta julmat till jul. Det känns hemskt att inte uppskatta mat, när det finns så många människor som skulle göra vad som helst för att byta med mig. I år har det däremot varit mer lagom och den hemlagade julmaten smakade utmärkt.

Boby Ulf

Privatekonomi

2010-11-30T01:47:00.000-08:00

Ibland blir jag lite fundersam över hur människor hanterar sin ekonomi. Att slänga ut 50 kronor om dagen på cigaretter är ju ett klassiskt och destruktivt sätt att låta pengar gå upp i rök. Ändå kan jag ha en viss förståelse för att man prioriterar denna last. Den ger kanske avkoppling, den ger stimulans och den är ju en form av missbruk som många har svårt att ta sig ur. Jag försvarar inte rökning på något sätt, men jag kan förstå varför människor hamnar i den situationen och behöver en stark motivation för att ta sig ur. Annat är det med exempelvis elkostnader. Det är ofattbart att över en miljon hushåll inte bryr sig att man betalar kanske 30 % för hög elräkning, bara för att man inte orkar lyfta på luren och tala om att man vill ha rörligt eller bundet elpris. För en vanlig husägare kan det handla om tusentals kronor per år och för en lägenhetsinnehavare med fjärrvärme rör det sig ändå om betydande belopp årligen. Kanske upp emot tusen kronor.

En annan onödig kostnad är den kostnad som de flesta människor betalar för sin fasta telefoni. I Boby har vi snart anslutit alla våra fastigheter till stadsnätet. Det innebär att alla kan lyfta över sitt telefonabonnemang till en IP-lösning över stadsnätet och i princip spara halva kostnaden. En barnfamilj har en normalkostnad på 285 kronor i månaden för sin fasta telefon med ett normalt abonnemang. Skulle man flytta över sitt nummer och utnyttja IP-telefoni, kan man få ned kostnaden till 124 kronor enligt samma principer, alltså mer än en halvering av kostnaden. Ändå är det en försvinnande liten del av våra hyresgäster som gått över till IP telefoni, trots att man sparar nästan 2 000 kr om året. Räntor är något annat som människor tydligen slarvar med. När det gäller stora lån så tror jag att de flesta är ganska medvetna och försöker pressa bankerna så mycket det går. Värre är det med snabba krediter. Ett SMS lån på 2 000 kronor har en nominell årsränta på 180 % och en dröjsmålsränta på 65 % om du inte kan betala i tid. Tala om mörker för människor som kanske har den svagaste ekonomin. Våra hyresförhandlingar landar ofta på uppgörelser kring 2 – 3 %, vilket innebär 100 – 150 kr för en normalstor lägenhet i månatlig hyreshöjning kan te sig ganska beskedliga i det här perspektivet.

Boby Ulf

November...

2010-11-23T05:56:00.000-08:00

Höstmörkret har lagt sig som en kompakt filt över oss. November är outstanding i dysterhet enligt min mening, i alla fall om man bor i de här trakterna. För några år sedan bestämde sig jag och Liselotte att vi skulle ta en solvecka i just november för att lätta upp humöret. Det blev en av Kanarieöarna, men väl på plats så konstaterade vi att vädret var nästan som hemma, fast 20 grader varmare. Regn och mulet varje dag och vi for tre varv runt ön i hyrbil i jakt på sol. Värmen var behaglig och maten var god så vi tyckte ändå att vi fick ut en del av vår semestervecka. I år får man gå kvar i höstmörkret. Trots allt finns det en del ljusglimtar för en som gillar snö mer än regn.

I Boby kämpar vi på för att klara de ekonomiska mål som vi satt upp. En kall och snörik vinter följs nu upp med en kall oktober och november. Medför att vi verkligen får jobba hårt med att hålla igen på en del annat för att nå målen. När vi mäter energiförbrukning så brukar vi korrigera siffrorna till ett ”normal år”, det heter att man graddags korrigerar förbrukningstalen. För varje dag finns en normalförbrukning som är beroende av var i Sverige man bor. Om man justerar avvikelserna från denna kurva så får man fram statistik som man kan jämföra mellan olika år. Det här är ett bra sätt att kunna följa om de investeringar vi gör är lönsamma. De korrigerade siffrorna tyder på att vi förbrukar allt mindre energi i företaget. Vi har haft som mål de senaste åren att vi ska spara ca 2,5 % av förbrukningen från föregående år, något som vi har lyckats med och ser ut att lyckas med även i år. Vi är tillsammans med ett hundratal företag, med i något som kallas Skåneinitiativet. Den här medverkan innebär att vi kan sporra varandra, men också en möjlighet att utöva benchmarking hos varandra, för att sno idéer och hämta inspiration. Den stora öppenhet som finns mellan kommunalt ägda bolag är väldigt positiv i de här sammanhangen.

Boby Ulf

I Kina part 2

2010-11-04T04:58:00.000-07:00

Shanghai beslutade för tio år sedan att satsa på New Towns som en kontrast till den täta staden. Totalt har det byggts åtta New Town runt staden. Meningen med städerna var att bygga upp alternativ till den täta staden, där man istället skulle prioritera natur och grönområden. Den New Town vi besöker, Luodian hade bl a Svenska SWECO varit med att planera. De kinesiska planerarna gjorde studiebesök i Sverige för att få inspiration till sitt projekt. Det slutade med att man döpte den konstgjorda sjön till Lake Malaren och själva stadens centrum har tydliga spår av Sigtuna. Hela området är utvecklat i en ganska småskalig miljö i förhållande till många andra områden i och omkring Shanghai. Det gör att området är populärt för bröllopspar. Överallt finns par i brudkläder och fotografer som försöker hitta de bästa miljöerna. Inom området finns förutom en sjö, även en golfbana med ett jättelikt golfhotell och ett konferenscenter.

Det hela hade kunnat se jättebra ut. Det fanns bara ett problem, det fanns inga människor i staden. Ambitionerna var att skapa en liten New Town med ca 15 000 innevånare. Marknadskrafterna i Kina fungerar dock inte riktigt så som det var tänkt. För att säkra sina pensioner köper kineserna fastigheter eller ägarlägenheter som man antingen hyr ut i andra hand eller, om man har råd, utnyttjar på helgerna som fritidshus. Det som skulle bli en blomstrande New Town blev istället ett fritidshusområde dit trötta Shanghai-bor åker ut på helgerna för att spela golf, fiska eller liknande. Det har gjort att staden i princip är död under veckorna, men lever upp något mer under helgerna. Nu har myndigheterna i Kina försökt begränsa hur många hus eller lägenheter man får äga, men det kommer säkert de kreativa kineserna att hitta andra sätt att lösa.

Ett av målen med SABO´s Kinaresa var att vi skulle lära oss mer om hur man gör affärer med Kina. Med de byggkostnadspriser som finns i Sverige måste vi försöka hitta nya marknader för att sätta press på kostnadsutvecklingen. Vi har för få byggföretag och för dålig konkurrens i Sverige för att vi ska lyckas pressa byggpriserna och materialpriserna. Under vår vecka i Shanghai och Beijing hade vi träffar med Svenska advokater, Svenska ambassaden och med olika företag som var verksamma i Kina eller som gjort affärer md Sverige.

När man gör affärer med Kina måste man inse att Kineserna är inte som oss, de har egna traditioner och oskrivna o skrivna regler om hur man gör affärer. Ska man göra affärer så är förtroende en nyckelfråga. Man lägger väldigt mycket tid på socialiseringsprocessen, att lära känna sin kund. Själva avtalet man till sist sluter är inte så viktigt enligt deras kultur, utan det är vilket klimat man skapar. Det är också viktigt för en Kines att inte ”tappa ansiktet” inför sin chef eller någon annan. Det innebär att det är svårt att förhandla sig till uppgörelser vid "sittande bord". Den advokat vi mötte i Shanghai påtalade vikten av juridiskt stöd när man gör affärer, fallgroparna är många.

Innan vi lämnade Shanghai tog jag mig upp i stadens, och en av världens högsta byggnader. Över 470 meter upp i luften har man en fantastisk utsikt över staden och det kändes ganska läskigt att kliva ut på det glasgolv som delvis täckte utsiktsplatsen. Med gatan nästan 500 meter under sina fötter kan vem som helst få svindel. På kvällen flög vi vidare till Beijing.

Om trafiken var smått kaotisk i Shanghai, så var det nästan totalt kaotisk i den här staden. Trots sex ringleder runt staden så står trafiken i stort sett stilla på alla motorvägar morgon och kväll. När man än åker så får man räkna med köer. Efter någon timme var vi framme vid Svenska ambassaden. Programmet var späckat med nyttig information kring arbetet med att stötta svenska företag och svenskt näringsliv i sina kontakter med Kina. Vi fick också en genomgång av ett av SWECO´s projekt vid den Kinesiska kusten där man varit med och projekterat en stad för ca 400 000 innevånare. Projektet var intressant eftersom man hade så höga ambitioner när det gäller hållbarhetsfrågor. Vi fick också en intressant reflektion från en kines med svenska rötter, om hur det är att göra affärer i Kina. Nyckeln är att vara väl förberedd på vad du vill och vad du vill ha ut av en förhandling. Det är också viktigt att förstå det spel som en förhandling innebär. Kineser är som sagt aldrig beredda att kompromissa vid sittande möte. Man vill alltid gå tillbaka och förankra.

Veckan fortsatte med studiebesök hos företag som producerar byggvaror, besök i bostadsområden och på ett äldreboende. Vi hann även med obligatoriska besök i den Förbjudna staden och en strapatsfylld klättring på Kinesiska muren i spöregn och halv storm, innan det var dags att vända hem till Sverige. Jag tycker att jag på många sätt kommit närmare och fått en ökad förståelse för Kina och det kinesiska folket. Det har givit mig en insikt i behovet av ett mer globalt samarbete och utbyte i miljöfrågor och byggmaterialfrågor mm. Fortsätter vi gå runt i vår ankdamm är risken stor att vi blir ifrånsprungna och får betala för höga priser på en dåligt konkurrensutsatt marknad.

Boby Ulf

I Kina 1:

2010-11-01T04:38:00.000-07:00

Har fått förmånen att få följa med vår intresseorganisation SABO, på en resa till Kina. Första dagen ägnades helt åt att resa. Pendeltåg till Stockholm och tåg till Arlanda. Efter några timmars väntan startade vi vår långa resa mot Kina som i första etappen bara varade i knappt en timme. Vi landade i ett kallt och lite snöigt Helsingfors och fick ägna ytterligare några timmar på Helsingfors alltid överfulla flygplats. Vi startar i tid kl 17:30 finsk tid och ska landa vid åttatiden morgonen därpå lokal tid i Shanghai. Det innebär klockan två på natten Svensk tid. Det blir bara cirka en timmes sömn på resan vilket inte är så mycket, men tyvärr ganska normalt för mig när jag flyger.

Efter landningen på Shanghais internationella flygplats, som måste ha en av världens längsta terminalbyggnader, vidtar de vanliga procedurerna med visum och passkontroll. Totalt tar det gott och väl en timme innan vi samlas utanför flygplatsen. Vädret är disigt men varmt, ca 25 grader. Innan vi tar bussen till vårt hotell åker vi det nya snabbtåget in mot Shanghai. Tåget är ett magnettåg och tillhör världens snabbaste. Lördag morgon är en lugn resdag så det blir full speed på tåget. Långsamt accelererar tåget upp till topphastigheten på 431km i timmen. Snabbast i världen för tåg i normal drift enligt de som kan. Resan på drygt 30 km tar åtta minuter, en både fantastisk och lite skrämmande upplevelse. Innan vi når hotellet får vi möjlighet att se delar av Shanghai. Staden har idag någonstans mellan 18 och 23 miljoner invånare och är Kinas näst största stad. Staden har genomgått en otrolig förvandling de senaste 20 åren. Idag är staden som vilken annan mega city som helst med skyskrapor, motorvägar och ständiga trafikproblem. Man har en enorm byggtakt i staden. Man fullkomligt rullar ut nya bostadsområden och eftersom det är ont om plats i Kina så bygger man på höjden. Jag tror inte jag har upplevt någon storstad som har så mycket höga bostadshus. I många städer finns skyskrapor i de centrala delarna som i huvudsak innehåller kontor och hotell. Shanghai har det också, men de allra flesta skyskrapor i staden är bostadshus. Det innebär att många människor bor i hus som är 40 – 50 våningar höga. Man kan ju fundera på hur människor lever sina liv i de här enorma fastigheterna och bostadsområdena. Såg en siffra att det finns ca 850 skyskrapor i Shanghai, vilket säkert stämmer. Jag vet bara inte vad definitionen för skyskrapa är, kanske över 30 våningar?

Efter en lunch på stan så når vi så småningom vårt hotell och jag får en välbehövlig dusch och vila i några timmar. Senare på eftermiddagen har vi en stadsvandring i de centrala delarna. Staden har en fin blandning av gammalt och nytt och mycket av det som var slitet och förslummat har rivits eller rustats upp. Just nu försöker man rusta upp de gamla bankpalatsen från 20- och 30 talet, från den tiden då Shanghai var ett finansiellt centrum förra gången. Jag avslutar stadsvandringen med en att ge mig iväg på egen hand.

Jag älskar att gå runt i städer, gärna lite bortom de där vanliga shoppingstråken. Shanghai har kvar mycket av det där trånga och stökiga som finns i många storstäder. Jag passerar gator och områden som verkligen har kvar mycket av det gamla och lite sunkiga, där människor lever sina liv som om ingenting har hänt trots stadens förvandling. I Botkyrka pratar vi om att vi ska få fram sk bokaler med bostäder och kommersiella lokaler kopplade. I Kina finns en tradition att man har en liten butik eller rörelse i gatuplanet och sin bostad på övervåningen. Fortfarande kan man se massor av sådana här bostäder i Shanghai.

Det värsta med stora hotell är att hissarna alltid är underdimensionerade när alla ska äta frukost samtidigt. Det blev en ganska kaotisk start på dagen där jag försökte ta mig upp till elfte våningen via trapphus som inte gick att hitta. Tur att man inte bodde på 24 våningen! Lite försenade sitter vi så småningom på bussen som ska ta oss till Expo 2010, Världsutställningen som pågår i Shanghai till och med oktober. Den här dagen hade betydligt fler människor än vi, kommit på att Expo var ett intressant besöksmål. Ungefär en miljon människor fanns enligt uppgift på området under dagen. Jag såg senare en siffra i Beijing att ca 60 miljoner människor besökt utställningen sedan den öppnade i maj och rekordet för antalet besökare på en dag slogs helgen efter vi var där med 1,1 miljoner besökare....

Vi fick parkera vår buss tillsammans med ett tusental andra bussar ca tre km från en av entréerna till det enorma utställningsområdet. Med kinesisk organisationsförmåga så slussades vi systematiskt och lugnt genom olika säkerhetskontroller och slussar innan vi till sist kom in på området. Hela området är så otroligt stort att det är omöjligt att överblicka. De flesta nationer har sin egen utställning i en egen uppförd paviljong eller liknande, utöver det finns en mängd olika temaområden och ett helt område på norra sidan om floden som innehåller projekt som rör hållbarhetsfrågor. Man kan säkert lägga en vecka på att gå omkring i området och ändå inte sett allt.

Som nordbo och med passet i högsta hugg så kan man ta sig in genom vip-entréerna utan att behöva köa. Det innebar att vi lätt kom in på alla nordiska utställningar och slapp därmed de ca tre timmar långa köerna till vart och ett av utställningarna. Utöver dessa lyckades jag och några kollegor ta oss in på ytterligare tre utställningar via särskilda entréer. Hållbarhetsidéerna lyser igenom i de flesta utställningar. Antingen i form av naturupplevelser, utnyttjande av gemensamma resurser eller hållbart byggande. Eftersom världsutställningen i huvudsak vänder sig till kineser, som utgör minst 95 % av alla besökare så har många länder valt att visa upp vad man har att komma med när det gäller hållbarhet, medan andra valt att utnyttja tillfället att presentera sig som ett miljövänligt turistmål. Island till exempel, hade inga ambitioner att presentera produkter, utan enbart sin fantastiska natur, genom en film som visades på m fyra väggar och i taket samtidigt, en häftig upplevelse. Tyskland presenterade en väldigt intressant utställning kring hållbarhetsfrågor. Idag finns flera mycket intressanta projekt i olika delar av Tyskland, där man satt upp tuffa miljömål. Jag blir direkt intresserad av att göra ett studiebesök i Freiburg i södra Tyskland som verkar kommit otroligt långt i dessa frågor. Tyvärr kändes Sveriges paviljong sämst i klassen bland de Nordiska länderna. Jag tyckte att det var svårt att se den röda tråden i utställningen och överhuvudtaget andades den lite väl mycket IKEA som troligen var huvudsponsor.

Danmark i topp enligt min mening. Man hade forslat dit ”Den lille havsfruen” i original och satt upp henne i en basäng. ”Ni är värda det finaste vi har att visa upp”, var budskapet och besökarna togs med på en liten resa hur hon trots vissa vedermödor kommit fram till Kina. Danmarks paviljong var en arkitektonisk upplevelse och fick 5 av 5 av mig.

Utöver besök i alla paviljongerna var själva känslan att röra sig bland nästan en miljon människor en upplevelse. När jag stod uppe på en viadukt och blickade ut över mässområdet var det en helt otrolig upplevelse. I Sverige är vi inte vana att se så mycket människor samlat på en gång, men här var det 10 st "Camp Nou" samtidigt för er som varit i Barcelona. Det säger en del om folkhavet.

Trötta återvände vi på kvällen till hotellet för en välbehövlig vila.

Fortsättning följer...

Boby Ulf

Om etik och moral

2010-10-14T07:33:00.000-07:00

Bostadsföretagen i Göteborg brottas med sina interna problem kring mutor och oklara affärer. Hela företaget påverkas av en sådan här "affär". Människor börjar misstänkliggöra varandra, en del funderar säkert på sitt eget agerande i olika frågor och rädslan för nya avslöjanden som ytterligare sänker arbetsplatsen, finns säkert där också. Det visar ändå på vikten av att hålla de etiska frågorna levande i organisationen Att alla medarbetare är medvetna om vilken roll man har i företaget och hur man umgås med exempelvis entreprenörer och tjänsteleverantörer.

Vi sitter på ett enormt förtroendekapital som bostadsföretag. Varje år tar Botkyrkabyggen in över 800 miljoner kronor från våra hyresgäster. För många handlar det om kanske en tredjedel av sin disponibla inkomst, den största enskilda utgiftposten för en familj eller en enskild person. Det kan vara värt att påminna oss som jobbar i branschen om det här förhållandet Det ställer krav på oss att hantera de intäkter som vi får in på ett professionellt sätt. Att vi gör bra affärer, att vi har en effektiv organisation och att vi har proffsiga medarbetare och entreprenörer som har ett tydligt kundfokus. Men också att vi lyckas kommunicera ut behovet av långsiktighet. En fastighet som ska stå i kanske 100 år måste vårdas, både med ett förebyggande arbete och med vissa stora investeringar i vissa intervaller. Det kräver framförhållning och en långsiktig planering.

Jag hoppas och tror att vi hanterar de här frågorna på ett etiskt riktigt och professionellt sätt. Vi pratar om det och vi har uppföljningssystem och rutiner som gör att vi minimerar riskerna och vi försöker ha flera involverade i känsliga beslut mm. Men tyvärr kan jag aldrig vara 100 % säker på att det inte förekommer några oegentligheter. På det sätt som mutskandalen hanterades i Göteborg så var systemet så pass raffinerat att det var utomordentligt svårt att upptäcka, vilka kontrollsystem man än hade. Det byggde på att två personer kom överens om hur man skulle lura sin arbetsgivare och uppdragsgivare och där sakgranskning och attester följdes, med vetskap om att allt inte kan granskas in i minsta detalj. Därför handlar det om etik och moral och vilka grundläggande värderingar som finns och tillåts finnas på en arbetsplats. Om man är medveten om att vi hanterar människors inbetalda hyrespengar så ska man kunna möta en oärlig motpart med rak rygg och förklara varför man vill kunna sova gott om nätterna. De grundläggande etiska och moraliska frågorna har slagit till i reptilhjärnan. Det är sådana medarbetare vi vill ha i våra företag och det är dom medarbetare vi har till 99,9 % i branschen.

Boby Ulf

En ny budgetpropp

2010-10-12T22:28:00.000-07:00

Den nya regeringen lade fram sin budgetpropp igår. Utan att ha lusläst den så är det svårt att hitta riktiga ljusglimtar när det gäller Boby´s viktigaste framtidsfrågor; att klara framtida renoveringar och upprustningar och att kunna nyproducera hyresrätter utanför heta innerstadsområden med rimlig hyra. Även om sysselsättningsfrågor och den s.k. arbetslinjen är viktig, så tror jag att bostadsfrågan på många sätt är lika viktig och hänger ihop med arbetslinjen. Tillgången på hyresrätter påverkar människors möjlighet att ta de arbeten som erbjuds på olika arbetsmarknader och det påverkar också möjligheten för ungdomar att flytta hemifrån och få egen försörjning. Allt det här förstår säkert politiker men det handlar snarare om en prioriteringsfråga.

"Möjligheten att också på andra sätt stärka hyresrättens ställning på den svenska bostadsmarknaden kommer att prövas." Det är egentligen den mest tydliga bostadspolitiska fråga som rör min verksamhet i den nya budgetproppen. Inte så mycket, men en tydlig markering att man är beredd at arbeta med frågan. Det återstår att se hur stark den nya bostadsministern Stefan Attefall är i de här frågorna. Det fanns en fördel(tror jag) att den förra ministern för bostadsfrågor Mats Odell, satt på finansdepartementet intill Anders Borg. Det gjorde att man i alla fall hade ett starkt fokus på bostadsfrågorna och fick igenom en del reformer, även om det inte fanns med så mycket ekonomiska stimulanspmedel. Nu får väl den nya ministern bekänna färg och se om han får gehör i korridorerna. Placeringen på socialdepartementet kan ju tyda på att man vill se bostadsförsörjningsfrågorna mer samlat vilket ändå kan ha en fördel.

Boby Ulf

Achtung Kampf Katze!

2010-10-03T11:45:00.000-07:00

Varje vår när jag är ute och tränar för Vätternrundan passerar jag en stor villatomt med en liten skylt vid sidan av brevlådan. "Achtung Kampf Katze" står det med en söt katt på bild. Framavlade kampkatter finns det tack och lov inte så många av, det räcker med tigrar, lejon och andra tuffa kattdjur. Debatten om Kamphundar rasar däremot vidare, framförallt på TV4 som har en längre reportageserje om ämnet på sina nyhetssändningar. Även Niklas Ekdahl följde upp ämnet i sitt program i förra veckan.

I Botkyrkabyggen har vi av och till problem med agressiva hundar som skrämmer sin omgivning. Visst skulle jag vilja skrika på förbud mot vissa hundraser för att få bort problemet, men tyvärr är det inte så enkelt. De allra flesta hundproblem beror på hundägaren och inte på hunden. Det är också ofta så att en dålig hundägare skaffar sig en aggresiv ras för att få vara ifred eller markera mot sin omgivning. Vad jag har förstått så är det inte renrasiga kamphundsraser som kan bli så där "skogstokiga" och bita sin omgivning, utan konstiga blandraser. Det var med det här hundägarperspektivet i bakhuvudet som vi i företaget kom fram till att vi borde vända på problembilden och betrakta hundägaren som problemet och inte hunden. För vår del blev det ett fruktbart samarbete med Brukshundsklubben och lydnadskurser som vi sponsrar, inte bara för problemhundar utan för de hyresgäster som vill utveckla sitt hundägande. Självklart försöker vi särskilt få in de hundägare som inte sköter sig att gå lydnadskurserna, alternativet kan ju vara att man blir vräkt. Det här tycker jag är ett bra exempel på hur vår kreativa personal i Botkyrkabyggen tänker annorlunda och ibland trvärt om, för att lösa problem som uppstår. KompisBo, TjänsteBo, Botkyrka Comunity theater, Föreningshuset i Fittja, ViBo med ViBo värdar, uppbyggnaden av Ungdomens Hus i Fittja, Alby etage. Listan kan göras lång över produkter, aktiviteter och händelser där vi tänkt lite längre eller lite annorlunda än de flesta andra. Det är det som blir det där lilla extra i vardagen, som gör det så himla häftigt att jobba i Boby.

Boby Ulf

Hyresrätt i fokus

2010-09-15T05:35:00.000-07:00

Valet närmar sig och alla vill plötsligt vara i Botkyrka och valtala. Hoppas att man kommer ihåg Botkyrka även efter valet. Trots avsaknad av bostadspolitisk debatt så finns det en del ljusglimtar från flera håll när det gäller hyresrättens framtid. De rödgröna har i sitt valmanifest påtalat vikten av att satsa på miljösmart upprustning av miljonprogramsområdena, man har också lagt en del stimulanspengar för en sådan upprustning. Mats Odell gjorde i förra veckan ett utspel för Alliansens del där han menade att det var intressant att se över en del av de förslag som den s.k. Treparten (SABO, Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna) fört fram. Bland annat kunde han tänka sig att titta på momsfrågan och frågan om skattefria underhållsfonder. Även fastighetsskatten kan vara aktuell att diskutera. Oavsett regeringsalternativ ser det alltså ut att finnas en del öppningar för att på olika sätt gynna den idag hårt missgynnade hyresrätten. Jag fick en del synpunkter på min förra blogg angående skatt på underhållsfonder. Jag måste framhärda att jag faktiskt inte känner till ett enda företag som driver verksamhet inom hyresrätten, varken privat eller kommunalägt, som på ett kreativt sätt lyckats sätta av underhållspengar till underhållsfonder. Tyresö Bostäder har en hyresgästfond som följer hyresgästen, men den är så vitt jag vet bara en fiktiv fond som visar hur mycket underhållsmedel som hyresgästen tjänat ihop under åren. Vill man aktivera den så tas pengarna direkt över resultatbudgeten.

Idag var jag ute och "pryade" med en av våra Bovärdar. Att vara ute och se områdena tillsammans med den personal som arbetar där dagligen är stimulerande och lärorikt. Jag tycker överlag att vi har helt, rent och snyggt i våra områden idag, även om nedskräpningen är ett problem på vissa ställen. Det som annars slår mig är hur ojämnt skicket på våra lägenheter är. 40 år gamla orenoverade lägenheter börjar på många håll se hårt slitna ut, framförallt om det varit stor omsättning under årens lopp. Familjer som bott i samma lägenhet 15 - 20 år har oftast vårdat lägenheten på ett helt annat sätt och det märks. I och med att vi nu tar bort det valfria lägenhetsunderhållet i samband med nyinflyttning så får vi en bättre kontroll över skicket på våra bostäder. Med det gamla VLU systemet var det upp till hyresgästen om man ville renovera och vårda sin lägenhet. Det skapade problem för oss som fastighetsägare att många avstod renovering och lägenheterna gick ned sig allt mer. Nu får vi i alla fall en chans att se över ytskikt i vissa lägenheter och kunna få betalt för det genom en högre hyresnivå och då kan vi komma åt de misskötta lägenheterna bättre. Trots de här åtgärderna så måste vi snart ta ett helhetsgrepp på det här fastighetsbeståndet. Stammar måste bytas, köken och badrummen måste rustas upp. Det här är en lång, mödosam och dyr resa som vi har framför oss där både stimulansbidrag, lägre momssatser och annat kan göra nytta om de används på rätt sätt.

Boby Ulf

Upprustning i fokus

2010-08-29T23:10:00.000-07:00

I SvD i helgen fanns ett tvåsidigt reportage om Botkyrkabyggens dilemma att klara den framtida upprustningen av våra bostäder. På många sätt ett bra reportage som gav en bild av de utmaningar som vi står inför. Hyresgäster och en kommunal tjänsteman kom till tals och båda sidorna bekräftade att det kan bli svårt att rusta om inte betalningsviljan, eller betalningsförmågan finns. En annan expert föreslog en ekonomisk modell för upprustning som man ville pröva i bl a England.

Frågorna är intressanta och kontroversiella, på SvD:s hemsida hade över 65 personer kommenterat artikeln till på måndag morgon, allt från vanliga påhopp på misskötta kommunala bolag till en stark känsla för att människor faktiskt har det ganska knapert i vissa områden i Sverige. Känns lite märkligt för mig att slå upp en tidning och läsa om Botkyrkabyggen utan att någon från oss, vare sig jag som vd eller någon annan personal eller styrelserepresentant är intervjuad. Vi jobbar ju nästan ständigt med de här frågorna och har vridit och vänt på finansieringsfrågor och annat de senaste fyra - fem åren. Nu var det i och för sig inga större felaktigheter i reportaget utom att vi klarar en ganska stor del av underhållet inom företaget och med enbart en begränsad hyreshöjning. Om vi däremot måste göra stora insatser för att lyfta våra bostadsområden så kommer pengarna ha svårt att räcka, samtidigt som betalningsförmågan är begränsad för stora grupper.

Om man läser de kommentarer som fällts kring artikeln så inser jag hur långt ifrån Alby och Botkyrka som många människor befinner sig. Kärnan i hyresrätten idag är ensamstående, ensamstående med barn och pensionärer (en stor del av pensionärerna är förtidspensionärer). Alla dessa grupper är de som har svårast att klara sig ekonomiskt idag. Problemen är deltidsarbete, arbetslöshet, ströjobb och låga pensioner, snarare än svartjobb och missbruk av socialbidrag. Människor är helt enkelt ganska fattiga i många av våra bostadsområden. Förvärvsfrekvensen i våra miljonprogramområden var 2009 53,3 % mot 77 % för övriga kommunen, andel arbetssökande var 11,4 % mot 4,6 % för övriga kommunen, disponibel inkomst för familjer låg på 181 tkr mot 326 tkr för övriga Botkyrka. Så här ser det ut på nästan alla variabler. Det är ett segregerat Sverige som kan beskrivas på det här sättet och som förvärras år efter år utan att något politiskt parti eller regering har lyckats göra någonting åt det under de 35 år som frågan varit aktuell. Det här är våra vardagsfrågor i Botkyrkabyggen, vi försöker klara balansgången att ge människor ett bra liv med ett bra boende, samtidigt som människors möjlighet att betala för den service och standard som vi skulle vilja ge, är begränsad.

Många kommentare bygger på att vi borde ha lagt undan pengar till underhåll och att vi misskött oss. Problemet idag och de senaste 20 åren är att det inte går att fondera pengar i upprustningsfonder och annant för hyresrätten. Med den skattelagstiftning som funnits sedan skattereformen har det varit olönsamt att fondera medel efter som de beskattas hårt årligen. Både fastighetsägare och hyresgästorganisationer har påtalat det här dilemmat i många år utan resultat. Det bidrar till att hyresrätten är mer missgynnad än andra upplåtelseformer och det bidrar till missförstånd att vi har misskötta bostadsföretag i Sverige. Om boendefrågorna fick en mer central plats i valrörelser så skulle många missuppfattningar och felaktigheter kunna undanröjas, men tyvärr är de här väljargrupperna ett ganska ointressant "segment" för valstrateger.

Boby Ulf

Vita villorna

2010-08-26T01:41:00.000-07:00

Fick just en liten skrift i min hand som heter ”Vita villorna 100 år”. Vita villorna är Botkyrkabyggens äldsta bostadsområde och är en del av Hamringe. Ursprungligen byggdes Vita villorna som arbetarbostäder till Separator som senare blev Alfa-Laval. Botkyrkabyggen tog över hela Hamringe från Alfa-Laval i början av 80-talet då också en upprustning gjordes.

Den lilla skriften har tagits fram av några av de boende och beskriver på ett alldeles utmärkt sätt hur livet levs och har levts i Hamringe. Med ett antal intervjuer, efterforskningar i olika arkiv mm har de tre hyresgästerna Peter Forsman, Inga-Lill Eklöf och Björn Johansson, lyckats ge oss en spännande bild av Vita villorna med de glädjeämnen och vedermödor som ryms i ett sådant litet bostadsområde. Stort tack! Vi ska försöka få in skriften som en pdf på vår hemsida.

Det här arbetet är ett bra exempel på att boendemöten och Vibo aktiviteter i våra områden inte enbart måste mynna ut i festlokaler eller liknande som jag ibland hör åsikter om. Det är möten mellan människor som leder till en massa kreativa idéer om hur vi kan utveckla boendet, hur hemkänslan kan stärkas och hur vi kan skapa något som kan leva vidare.

Boby Ulf

Valtider

2010-08-14T02:25:00.000-07:00

Så här i valtider duggar löftena tätt. Pensionärer ska få sitt, arbetslösa ska få arbete, barnfamiljer ska få det bättre och alla ska få bostäder till rimliga priser. Jag kan undra hur tillnyktringen ska se ut efter valet när pengarna ska fram. Det kan inte vara lätt att vara politiker att både bromsa och gasa med viss trovärdighet. Jag har tidigare efterlyst de bostadspolitiska frågorna i valdebatten. Bostadspolitiken är en av de viktigaste framtidsfrågorna för Sverige som både hänger ihop med vår tillväxt och hur vi ska kunna bryta det utanförskap som många känner på grund av den boendesegregation som förstärks år efter år. Nu kom det igång en debatt på Aktuellt i onsdags som man kanske inte blev gladare av. Båda sidor skyllde på varandra i fem minuter, varför vi hamnat i den bostadsbrist som vi sitter i och så var debatten slut. Dagen innan hade Socialdemokraterna i Stockholms län presenterat ett valmanifest hur man skulle bygga Stockholm ur krisen om man fick makten. 50 000 nya lägenheter under mandatperioden lovade man. Alliansen i Stockholm fnös åt förslaget och menade att man hade högre ambitioner än så när det gällde ungdomar och studenter i ”staden” som man så ofta uttrycker sig i Stockholm.

Jag ska inte ge mig in i någon politisk debatt men för mig står det klart att det inte går att snacka sig till ett ökat bostadsbyggande eller att klara av segregationsfrågorna. Det krävs en mängd åtgärder som man måste ha en bred politisk uppslutning kring för att de ska uppfattas som långsiktiga och stabila. Det finns konkreta förslag i flera av de utspel som olika politiska partier gjort nu i valrörelsen, men man är samtidigt noga med att sabla ner varandras förslag på ett sätt som inte gynnar en långsiktig bred uppgörelse kring de här frågorna. Det kanske hör till valretorik, man får hoppas det.

Jag deltog i ett seminarium anordnat av TMF (trä- och möbelindustriförbundet) i Visby i somras. Seminariet handlade om hur vi löser den nya bostadskrisen. TMF har frågat en mängd kommuner och byggföretag var hindren finns för bostadsbyggande och kommit fram till fem punkter som kan bidra till att lösa krisen. De viktigaste frågorna för hyresrättens framtid som man lyfte fram är att begränsa rätten till att överklaga bostadsbyggande, att man får fram förenklade och enhetliga byggregler, att man inför skattefria renoveringsfonder även för hyresrätten och att EU:s strukturfond får användas för energisparåtgärder i samband med renovering. Bra förslag tycker jag som alla politiska partier borde kunna ena sig bakom. Även Fastighetsägarna och SABO har kommit med utspel där man bl a vill slopa fastighetsskatten på hyresrätter (idag får vi betala skatt för att vi äger fastigheter och på den vinst fastigheterna genererar – dubbelbeskattning), införa en låg moms på bostadshyror och på samma sätt som TMF ändra skattereglerna för att underlätta underhållet av fastigheterna. Branschen och intresseorganisationer har alltså en hel del konkreta förslag till hur man ska kunna klara ett ökat byggande och hur man ska kunna stimulera underhållsinsatser. Det är trots allt de här företrädarna som står för pengarna och riskerna för att det ska bli något byggt. Då borde man som politiker lyssna väldigt noga på vad branschen har att säga.

Boby Ulf

Carpe diem

2010-08-11T00:28:00.000-07:00

Så var semestern slut för den här gången. Jag kan inte direkt klaga på vädret eller den avkoppling som semestern inneburit. Visserligen har vi haft två barnbarn hos oss under halva semestern, men det är på ett sätt avkopplande och befriande att få mötas av deras spontana frågor, funderingar och upptåg. Samtidigt förstår man när tröttheten slår till ovanligt tidigt på kvällen att det nog tar på en fysiskt att vara tillfällig småbarnsförälder, för oss var det 30 år sedan sist. Jag kan inte säga att jag avundas mina jämnåriga manliga kamrater som väljer att bli småbarnsföräldrar på nytt, kanske det borde finnas ett bäst före datum på pappor också. Såg att Rod Stewart skulle bli pappa igen vid 65 års ålder, han är 85 när barnet tar studenten. Hur kul är det?

Precis innan semestern fick jag det tråkiga beskedet att Botkyrkabyggens mångårige ordförande Dag Ericson avlidit. Dag var min ordförande under de sex år jag varit här, men avgick i maj i år då sjukdomen satt sina klor alltför djupt i honom. Innan min tid hade Dag fungerat som ordförande under ytterligare nästan fem år. Som infödd Botkyrkabo och med en stark förankring i lokalsamhället var Dag en otrolig tillgång för mig som nybliven vd i företaget. Han var dessutom småföretagare och van att förstå de problem ett företag kan ställas inför. Vid våra möten under de här sex åren hade vi många och långa intressanta diskussioner om företagets framtid och utveckling. Dag brann för allmännyttan och dess roll och utveckling och Botkyrkabyggen i synnerhet. Jag minns en SABO konferens i Helsingborg som jag och Dag deltog i. Dag var uppe i talarstolen och tog debatter till höger och vänster på ett sätt som var nytt och lite överraskande för mig, jag insåg att det fanns en djup ideologisk grund som inte alltid kom fram i det mer pragmatiska arbete som ordförandeskapet innebär. Som nybliven pensionär hade Dag tänkt sig en aktiv tillvaro med små och stora projekt (det känns som han jobbade med något jämt). Han hade köpt ett mindre fastighetsbestånd i en ort i Sörmland som han och hans fru tänkte utveckla. Tyvärr ville sjukdomen något annat. Det är tragiskt och orättvist, men tyvärr är livet inte rättvist. Det får mig än en gång att utbrista ”carpe diem”.

Boby Ulf

Sommar med sol och våld

2010-08-01T20:57:00.000-07:00

Den 2 augusti och jag är inne på min sista semestervecka. Fantastiskt sommarväder där jag kanske mest uppskattar de ljumma kvällarna, men det har väl kanske med åldern att göra. Motiveringen att ligga och pressa i solen finns inte längre. Nu handlar tankarna mer om cancerrisk och annat negativt förknippat med för mycket sol.

Annars handlar tyvärr en del av de nyheter som når mig om våld och tragik i anslutning till Boby´s bostadsområden. En ung man som nyss var ett barn blev brutalt mördad på en skolgård i Alby. En del som vill bagatellisera våldet säger att det mest drabbar kriminella gängen och att "vanliga" människor sällan drabbas. För mig är alla människor vanliga människor och varje våldshandling eller död drabbar en människa, dennes anhöriga, kamrater och vänner. När det gäller mordet i Alby så var det uppenbarligen en kille som inte hade någon koppling till kriminalitet som drabbades. I Botkyrkabyggen försöker på olika sätt engagera oss i frågor som rör trygghet i våra bostadsområden. Vi får ibland kritik för vårt engagemang i olika aktiviteter, att hyresintäkter inte borde gå till den typen av åtgärder. Jag tror ändå att den här typen av stöd och satsningar på lång sikt ger resultat och bidrar till att göra våra områden tryggare, något som Boby´s styrelse också står bakom. Kan ungdomar aktiveras på ett positivt sätt, få andra förebilder än kriminella och se ljust på sin framtid när det gäller möjligheter att få ett "riktigt" jobb, så har vi löst många samhällsproblem. Om vi kan bidra med vår kunskap, vårt engagemang och ibland, våra ekonomiska resurser, så kan det vara en viktig del i utvecklingen av våra områden. I grund och botten handlar det om att bryta boendesegregationen, att samhället fortfarande 40 år efter vi har byggt våra miljonprogramområden, inte haft förmågan att hantera segregationsfrågorna. Alla politiska partier, alla regeringar har haft en vilja... men det har ofta slutat där. Tänk om någon regering också skulle visa att man har förmågan att göra något. Den skulle kunna vara värd en röst från mig.

Boby Ulf

Visby 2.0

2010-07-09T04:08:00.000-07:00

Tillbaka på fastlandet. Har faktiskt varit några omtumlande dagar i Visby som man måste smälta. Många undrar ju vad man får ut av att en massa beslutsfattare och företrädare för intresseorganisationer möts på samma ställe under ett antal dagar. Jag tror att det är just mötena som är vitsen snarare än att lyssna på en massa seminarier. Att träffa människor inom samma bransch eller någon helt annan bransch under ganska avspända former kan ha sitt värde. Man hittar nya infallsvinklar på problem, man får tips och råd vem eller vilka som är bra på det eller det. Det är också ett bra sätt att knyta helt nya kontakter med människor som man aldrig skulle träffat annars. Problemet är om hela Almedalsveckan blir för stor, att man får en "mötesinfarkt" där till sist ingen orkar knyta kontakter med andra för det är för mycket av allt.

Det som känns roligt när man kommer ut och träffar nya människor som inte kan så mycket om vare sig fastighetsbranschen eller Botkyrkabyggen, är att man är väldigt positivt inställd till Botkyrka. "Långt ifrån lagom" har slagit igenom och alla är väldigt nyfikna på Botkyrka och Botkyrkabyggen. Kanske något för Botkyrkas politiker att fundera på hur man ska kunna nå ut ännu bättre i de här sammanhangen. Det känns också att folk i branschen är ganska uppdaterade på vad Botkyrkabyggen gör och att många är intresserade av KompisBo, TjänsteBo, Alby etage och andra koncept och projekt. Jag kan känna mig riktigt stolt över hur väl vi har nått ut på den marknaden. Vår stävan att bygga ett starkt varumärke ser i alla fall ut att ha lyckats på den här nivån. Träffade flera privatvärdar som kunde mer om oss än många av mina "allmännyttiga" kollegor. Men så är det väl här i världen, det som är längre bort är mer intressant...

Nu sitter jag här och avslutar jobbet innan semestern tar vid. Ett fantastiskt väder lockar och till och med Skåne ser ut att locka med värme.

Boby Ulf

I Visby

2010-07-07T05:18:00.000-07:00

Har varit i Visby och Almedalen i några dagar nu. Det är första gången jag besöker Almedalsveckan. Igår var det mycket som handlade om byggande och fastighetsfrågor och som avhandlades på en mängd olika seminarier. Tyvärr går många av seminarierna parallellt så det är svårt att dela på sig. En intressant debatt som jag bevittnade var hur äldreboendet skulle kunna se ut i framtiden. Botkyrka har ju en väldigt ung befolkning så de här frågorna har inte varit högprioriterade från vår sida, men med en växande åldrande befolkning så känns det alltmer aktuellt att fördjupa sig i de här frågorna.

Dagens och morgondagens äldreboende måste skilja sig åt. Ska vi orka med vår välfärd utan att hamna i stora kommunala skattehöjningar så måste vi nog hitta andra gränsdragningar för vad den enskilde ska betala för och vad det allmänna ska stå för. Jag kan tänka mig att en del av den gemensamma service som idag finns i de traditionella äldreboenden skulle kunna vara en del av den service som vi som fastighetsägare kan stå för och som ingår i en del av hyran. Det här öppnar också upp för oss att kunna erbjuda nya tjänster innanför dörren, i förhållande till dagens service. Att det här inte är utvecklat idag mer än på vissa platser, tror jag beror på de oklarheter som finns om vem som ska betala för tjänsten. Så länge den här typen av tjänster är biståndsbedömda så är det svårt att få människor att efterfråga tjänsterna trots att de skulle behöva dem. Det kan handla om hjälp med handling, städning, fönsterputsning, luncher, fixarservice mm. Utvärdering av äldreomsorgen pekar många gånger på att biståndet beviljas först när människor är i stort behov av omsorg. Skulle människor få hjälp med att få vardagssysslorna att fungera tidigare i livet så skulle man kunna få ett bättre och värdigare liv. För många handlar det om att kunna få bo kvar i den invanda miljön och att hygienen och matsituationen fungerar så bra som möjligt.

Det här är frågor som anhöriga tidigare i hög grad har klarat av åt sina föräldrar eller släktingar. Med dagens mer rörliga befolkning så finns inte alltid de här anhöriga i närheten. Botkyrka är en sådan kommun där väldigt många människor har bott en kortare tid innan man fortsätter till andra ställen och en del blir kvar. Det innebär att många människor saknar rötter i kommunen där många släktingar befinner sig på andra håll i landet eller i världen. För oss som bostadsföretag gäller det att se hur vi på bästa sätt ska kunna hjälpa människor till ett bra liv, men att människor kanske också måste vara beredda att betala för de här tjänsterna på ett eller annat sätt.

Det som slår mig när jag gått runt och lyssnat på olika seminarier är hur central man ändå uppfattar bostadsfrågorna och hur lite man ändå är beredd att göra. Alla tycker att byggkostnaderna är ett problem och alla vill ha långsiktiga blockövergripande lösningar för att få en långsiktig stabil bostadspolitik där alla parter är beredda att ställa sig bakom. Trots det finns det få konkreta förslag hur man rent handgripligt ska komma till rätta med de här frågorna. Det finns idag en del forskning om byggkostnaderna, exempelvis har jag sett att själva materialkostnaden för ett hus är ca 8 – 10 % av de totala byggkostnaderna, medan skatter utgör ca 60 %. Det är kanske där skon klämmer, att tappa skatteintäkter utan att veta vad man får istället är en svår politisk fråga uppenbarligen. Samtidigt är det viktigt att kunna ge sig på rätt frågor om man ska uppnå resultat. Det går inte att skylla på byggkostnader samtidigt som det stora problemet för att producera nya lägenheter är skattetrycket, med moms och skatt på alla tjänster i flera led.

En annan gemensam problemfråga är det faktum att vi nu har bostadsbrist i huvuddelen av landets kommuner, i synnerhet i storstäder och högskoleorter. Mer än en halv miljon ungdomar är på väg ut på bostadsmarknaden och samtidigt är det i dessa grupper som vi idag har den högsta arbetslösheten. Det är alltså en grupp som både vill mycket men som har begränsade möjligheter att lyckas på bostadsmarknaden. Jag tror inte att man kan bygga bort bostadsbristen på kort sikt. Att bygga massor av små lägenheter för ungdomar för att klara boomen är också tveksamt. Husen ska trots allt stå där i 100 år och då måste man försöka fundera på det mer långsiktiga behovet. Det viktiga är egentligen att man bygger bostäder överhuvudtaget, på så sätt frigörs bostäder som bl a ungdomar kan efterfråga.

Boby Ulf

På väg till Gotland

2010-07-05T06:26:00.000-07:00

Alla är där har jag hörts sägas. För att synas måste man vara på två ställen på sommaren, i Almedalen och i Båstad. I alla fall vad jag har läst. Almedalen är jag på väg till just nu, men Båstad blir inget, men man är i vart fall i Skåne på semestern, men det gills säkert inte. Jag ska prata om Botkyrkabyggen på ett av över tusen seminarier och aktiviteter som pågår i Visby denna vecka. Över tusen… känns som ett hopplöst projekt att ens kunna hitta till något seminarium eller träff som är intressant – och vilka hittar till mitt seminarium? När man väl tagit sig igenom programbladet har det väl blivit midnatt och allt är över för den här dagen. Samtidigt känns det spännande att få se hela spektaklet på plats. Det som började med ett sommartal från Olof Palme i slutet av 60-talet, (han orkade inte åka in till fastlandet från sitt sommarhus på Fårö) har utvecklats till något närmast hysteriskt för politiker, journalister och andra opinionsbildare och beslutsfattare.

Man kan ju fråga sig vad jag har där att göra? Jag ska prata om hur vi ska utveckla våra s. k. miljonprogramområden i Sverige och hur vi ska lösa boendesituationen för unga. Viktiga och spännande frågor där jag känner att jag och vi i Botkyrkabyggen har mycket att komma med. Vi är ett av de företag i Sverige som faktiskt funderar mest på de här frågorna och som också har kommit långt med att arbeta med förnyelse och upprustning av våra områden. Vårt KompisBo koncept är också intressant när det gäller att kunna skapa billiga och bra bostäder till ungdomar. Så därför är det viktigt att vi är med och att vi syns. Varumärkesbyggande måste ske på en mängd olika plan och ju mer vi kan få fram en mer ärlig bild av Botkyrkabyggen desto bättre är det. Det här med ärlighet tror jag är viktigt. Allt är inte rosenrött hos oss – och inte svart heller, som en del vill påskina. Ibland kan jag känna att vd:ar som är ute och pratar om sitt företag ger en bild av företaget som är helt otrolig. I början av min karriär blev jag oerhört stressad av att alla verkade vara så fruktansvärt duktiga och med otroligt fina företag. Ju fler studiebesök jag gjorde där man kunde skrapa på ytan, desto mer såg jag att deras företag faktiskt var ungefär som mitt eget, väl fungerade men med en del brister. Jag tror att det är viktigt att vi ger en så sann bild som möjligt av hur livet går att leva i våra områden, men också kunna ge en tydlig bild av vad vi vill och vad vi jobbar med.

Häromdagen kommenterade en av våra hyresgäster hur den uppfattar situationen i ett av våra områden. Inte en helt ljus bild där hon/han påtalar problemet med nedskräpning och att människor inte bryr sig. Jag tror att det kan ge en tankeställare till att ett av våra största problem i vissa av våra områden är hur vissa av våra hyresgäster faktiskt beter sig i sitt boende. Att tro att någon annan alltid ska ta hand om skiten och skräpet är inte bara en trist inställning, det sänker också hela området och människors vilja att bo kvar och satsa på sitt boende. Det är viktigt att lyfta fram de här problemen, samtidigt som det är viktigt att ge alla de människor som faktiskt försöker aktivera sig och tillsammans med oss skapa det goda boendet, ett aktivt stöd. Jag är säker på att de senare kommer att vinna.

Boby Ulf

En ny stadspark

2010-06-22T07:09:00.000-07:00

I morgon onsdag är det invigning av Segersjöparken i Tumba. Vi förvärvade parken från kommunen för några år sedan i samband med en markaffär och redan då bestämde vi oss för att vi skulle satsa på en upprustning av det gamla parkområdet från 50-talet. Det kändes naturligt för oss att ta över parken. Den ligger som en grön lunga med våra egna hus runt omkring. Det ger fantastiska möjligheter att skapa något fint som vi kan ta vårt fulla ansvar för.

Landskapsarkitekter, ljusexperter och markentreprenörer har gjort ett fint jobb för att skapa en både rofylld och aktiv plats mitt i området. Vi har också haft med oss många hyresgäster i utvecklingsarbetet. Många människor har kommit med värdefulla synpunkter och önskemål. Jag måste också passa på att lyfta fram vår egen personals engagemang för det här projektet. Vår affärsområdeschef Arja har en fantastisk känsla och kunskap om perenna rabatter och trädgårdar, och har bidragit med värdefulla idéer för att skapa en vacker park. Även många andra bland Boby´s områdespersonal har engagerat sig starkt i projektet, kul tycker jag.

Har du vägarna förbi Segersjö i Tumba, stanna till och gå in i parken och upplev stillheten i norra delen eller aktiviteterna i södra delen. Parken har något för alla och jag är stolt att den har blivit som den har blivit - en park för alla.

Boby Ulf

Alby etage

2010-06-16T23:06:00.000-07:00

I förra veckan hade vi visning av vårt projekt ”Alby-etage” för vår personal, entreprenörer och andra intressenter. Genom en enkel men spektakulär tillbyggnad på taket har vi skapat en annorlunda och häftig etagelägenhet. Den gamla fyrarummaren har fått en uppfräschning och försetts med en interntrappa upp till tillbyggnaden på taket som är kompletterad med en vacker teras. Jag blir stolt och glad när jag ser vad man kan göra med ganska enkla medel, som både ger en ny karaktär till området, men som också ger möjligheter för människor att få tag i lite större lägenheter i ett område som nästan helt saknar femrummare i hyresrätt.

Våra miljonprogramområden behöver förnyas. Inte bara på grund av att de är slitna, utan också för att man ska kunna hitta fler alternativ och möjligheter. Det är bra för de som bor där, men också för nya målgrupper. Förorten behöver upptäckas av andra grupper. Ungdomar behöver hitta till förorten och göra förorten cool eller hot eller vad den nu ska vara…… Barnfamiljer och äldre människor måste kunna hitta ett boende som passar när familjen växer eller krymper, utan att man måste lägga ut miljoner på att hitta ett alternativ.

Boby Ulf

Tullinge är hett

2010-06-08T01:22:00.000-07:00

Botkyrkabyggen har ju inte varit någon stor byggare, trots namnet, under de senaste 20 åren. Tvärt om så har vi nästan uteslutande ägnat oss åt förvaltning och service till våra befintliga hyresgäster. Några objekt i Tumba och ett i Riksten är allt som skett på senare år och innan dess får man gå tillbaka till tiden kring fastighetskrisen i början av 90-talet för att hitta nyproduktion. Just nu rör det på sig väldigt mycket i Tullinge. Botkyrkabyggen har tre projekt med sammanlagt 195 lägenheter på gång nästan samtidigt.

I Tullingeberg har vi efter mycket processande påbörjat bygget av tre punkthus med sammanlagt 85 lägenheter. Ett fantastiskt läge i sluttningen upp mot Tullingeberg om jag får säga det själv. Att få tre fastigheter med hiss i ett område som nästan helt saknar hisshus, tror jag är ett lyft för hela den gamla delen av Tullingeberg. Att husen utrustas med s.k. sedumtak förstärker känslan av att bo mitt i naturen. I centrala Tullinge bygger vi också just nu. Vi har just påbörjat bygget av 53 lägenheter i Norrhagen, eller trädgårdsmästartomten som de flesta Tullingebor kallar stället. Två av de fem huskropparna blir s.k. lågenergihus, men alla hus har låg energiförbrukning. Även i Riksten i Tullinge har vi ett projekt på gång. Vi kommer att förvärva fem fastigheter av en privat byggentreprenör när husen är uppförda. Det blir totalt 57 lägenheter i området, vilket innebär att Botkyrkabyggen kommer att ha över 100 lägenheter i Rikstenområdet. Alla tre projekt kommer att ha inflyttning under 2011 och innebär ett välkommet tillskott av hyreslägenheter i det området.

Tullinge-Flemingsbergsområdet kommer att vara ett av Stockholms hetaste områden i framtiden om man får tro planerare. Massor av nya arbetstillfällen kommer att skapas kring sjukhus, universitet och högskolor i området. Man planerar också för 5 000 nya bostäder i området vilket i sig skapar många nya arbetstillfällen. Det är kul att arbeta i en region där det händer mycket och där planer faktiskt realiseras. Jag tror att vi kommer att vara med och utveckla den här regionen med ett antal nya hyresprojekt i framtiden. En spännande tanke är att alla inblandade försöker tänka bort kommungränser och andra administrativa hinder. Ska området utvecklas som region måste man kunna se bortom alla dessa hinder.

Boby Ulf

Svag konsument på het marknad

2010-06-01T23:09:00.000-07:00

Bostadsrätts- och villaägare lever farligt. I Norrtälje riskerar en bostadsrättsförening att förlora 45 miljoner i en konkursad och ombildad förening i det gamla Stadshotellet. Föreningen bildades och fastigheten köptes från en mindre seriös fastighetsägare, Sweden Properties, som varit inblandade i en rad skandalaffärer runt om i Sverige, enligt Svd. Som bostadsrättsköpare är du en svag konsument, ofta ensam mot en professionell motpart. Visst, det finns mäklare och auktoriserade experter som ska garantera konsumenterna ett skydd, men det är inte alltid det hjälper. För de stackars bostadsrättsinnehavarna i Norrtälje, gick två intygsgivare in och förklarade att allt stod rätt till, vilket det inte gjorde. Att köpa en bostadsrätt eller villa i Stockholmsområdet innebär oftast sitt livs affär. Det handlar om miljoner som ska fram och där man ofta är i händerna på andra. Lyckligtvis går det ofta bra och inga problem uppstår, men det är trots allt en känslig affär. Mäklare vill många gånger ha snabba avslut på affären för att kunna kasta sig över nya objekt på Stockholms överhettade bostadsmarknad och då är det risk att konsumenten ”tvingas” till alltför snabba beslut.

Framåt kan man fundera på hur väl förberedda villakonsumenter är på de förväntade räntehöjningarna. Jag tittade på en mäklarkalkyl för ett nybyggt småhus i Botkyrka. En total boendekostnad på drygt 8 500 kr kan ju vara lockande, men tittar jag närmare på kalkylen så bygger den på ett bottenlån på 1,78 % ränta amorteringsfritt. För varje procent räntehöjning så stiger boendekostnaderna med ca 2 000 kr netto i månaden. Om räntorna skulle stiga med 3 % (vilket man kan förvänta sig) skulle det här objektet ha en boendekostnad på nästan 14 000 kr. Då ska man komma ihåg att vi har ett av länets lägsta prislägen i Botkyrka. Runt om i Stockholmstrakten betalar man glatt dubbla kostnaden mot här. Har man inga kontanta pengar att stoppa in kan man stå med boendekostnader på över 25 000 kronor i månaden när räntorna sticker. Bankerna försöker räkna in det här scenariot när man beviljar lån, men frågan är om den enskilde låntagaren har beredskap för dubbla boendekostnader. Det kan ju vara så att man har hunnit anpassa sig till ett helt annat liv medan räntorna varit låga och det är inta alltid så lätt att ställa om till blodpudding och indragen semestertripp.

I det här perspektivet framstår hyresrätten som ett utomordentligt alternativ. Hög service till en jämförelsevis låg kostnad borde framstå som ett attraktivt alternativ, där man faktiskt kan få pengar över till annat. Hyresrättens dilemma är egentligen att människor som bor i andra upplåtelseformer alltid räknar in en värdehöjning på sin investering som gör att man i slutänden får en helt annan boendekostnad. Så länge värdeökningarna fortsätter kan det vara rimligt att räkna så men vad händer om värdet blir konstant eller till och med sjunker. Då sitter man där och har betalat huvuddelen av sin dyra boendekostnad till banken – hemska tanke. Dessutom var det någon klok person som påminde mig om att de flesta människor i Sverige faktiskt dör i sin högt värderade och lågt belånade villa eller bostadsrätt och egentligen inte har haft någon nytta av det övervärde som boendet skapat. Dom enda som blir glada är barnen, om dom inte börjar slåss om arvet förstås.

Boby Ulf

Nästan ända fram

2010-05-27T04:03:00.000-07:00

Vi nådde nästan ända fram i tävlingen om Fastigo priset. Det var första gången priset delades ut och temat för året var jämställdhet och mångfald.

Botkyrkabyggen var ett av tre företag som var nominerade till slutomgången. Vi var där tillsammans med Mimer från Västerås och HSB Göteborg och det blev Mimer som knep förstaplatsen. Känns ändå hedrande att komma delad tvåa bland Sveriges fastighetsbolag knutna till arbetsgivarorganisationen Fastigo. Syftet med priset var att belöna det företag som på ett föredömligt sätt arbetar med mångfald och likabehandling ur ett arbetsgivarperspektiv.

Botkyrkabyggen har kommit långt i de här frågorna. Vi arbetar aktivt med att öka mångfalden bland våra anställda, att vi ska ha en bra mix åldersmässigt, mellan män och kvinnor. Det är också viktigt att ha en mångfald när det gäller människors bakgrund. Våra hyresgäster kommer från mer än 100 olika länder och talar nästan lika många olika språk, då är det viktigt att vi har människor i vår organisation som känner till och förstår andra kulturer och som talar olika språk.

Lika viktigt är det att vi har en gemensam värdegrund att stå på. Alla människors lika värde oavsett ålder, kön, religion eller etnisk bakgrund, är en viktig gemensam grund som är lätt att skriva under, men som kräver mycket mer för att leva upp till. För oss är det viktigt att den här värdegrunden fungerar mellan vår personal och ut mot våra kunder, det gör oss trovärdiga. Under senare år har vi ökat mångfalden i företaget på alla plan och det känns som vår värdegrund börjar landa hos alla medarbetare. En svår men lika viktig fråga är att våra kunder kan bemöta oss med samma värdegrund. Det ska inte vara någon skillnad om en man eller kvinna kommer hem och reparerar hos mig, eller om jag möter en svensk eller en person med annan etnisk bakgrund, det är kvaliteten i mötet och jobbet som räknas.

Boby Ulf

Stolthet över platsen där man bor

2010-05-19T06:59:00.000-07:00

I söndagens Svenska dagbladet fanns det en artikel om Rosengård. På sex sidor beskrivs Rosengård i både positiva och negativa ordalag, men ger ändå en bra beskrivning av de problem och möjligheter som ett utsatt bostadsområde rymmer. Att vara närpolis i Rosengård kräver sannolikt en ängels tålamod. När man med stor entusiasm försöker ta sig an områdets problem, men samtidigt ständigt, av en liten klick, blir kallad gris eller hora, krävs det att man ser till de ljusa stunderna. och visst finns dessa stunder. Rosengårdsborna själva börjar tröttna på att bli förknippade med dåligt rykte och jävulskap. Ilslkan växer mot de som bara förstör och kanske också mot de journalister som bara raporterar om de negativa saker som händer i området.

Människor har en gränslös längtan att få känna stolthet över den plats där man växer upp och där man bor. Att ständigt känna att man måste be om ursäkt för där man bor skapar inget bra samhälle. Det är lätt att man sluter sig inom "sitt" samhälle och betraktar alla utomstående som sina fiender som inte förstår och som inte accepterar att man faktiskt trivs där man bor. Det skapar ett vi- och dom-samhälle som inte är positivt för samhällsutvecklingen, ett sorts gated comunity utan staket! Jag upplevde att många i Botkyrka på 80-och 90- talet hade svårt att bli accepterade för sin plats. "Jag bor i Botkyrka men jag bor faktiskt i Tullinge", eller "jag bor i Fittja, men det är faktiskt väldigt vackert där". Det där "faktiskt" representerade en förklaring att människor utanför platsen Botkyrka inte riktigt fattade hur det var, eller en ursäkt för att man faktiskt bodde där. I dag upplever jag att situationen är annorlunda. Det finns en växande stolthet att lyfta fram "långt ifrån lagom kommunen" i olika sammanhang och människor utanför Botkyrka är genuint intresserade av platsen Botkyrka. Det är något att bygga vidare på och det är något som skiljer oss från exempelvis Rosengård.

Boby Ulf

2010-05-09T23:51:00.000-07:00

Igår söndag var jag inbjuden till Södra affärsområdets Vibo konferens. Vibo står för vitaliserat boendeinflytande och är Botkyrkabyggens och Hyresgästföreningens gemensamma utvecklingsprojekt för att öka demokratin i boendet. Ett 50-tal hyresgäster och många av botkyrkabyggens personal hade slutit upp denna kyliga söndagsförmiddag, fantastiskt med tanke på hur mycket människor har att göra i maj. Att kunna föra en aktiv dialog med hyresgäster tror jag är en av de viktigaste aktiviteterna vi kan genomföra för att skapa en bra fastighetsförvaltning.

Jag deltog i den del av dagen som handlade om "Hur ser en bra hyresvärd ut?" Ett bra input för mig och för våra anställda att få en bild från våra kunder/hyresgäster hur man vill att vi ska vara. Allt kan vi kanske inte leva upp till, men det ger ändå en tydlig signal till oss vad man som hyresgäst tycker är viktigt. Mycket handlar om hur vår personal ska vara och bete sig. Ord som synlighet i områdena, punktlighet, hålla det man lovar och återkoppling var vanligt förekommande i diskussionerna, liksom information. Hyresutveckling och hyresnivåer är också centrala frågor för hyresgästerna och även här tror jag att information och åter information är viktigast. Det finns en stor misstänksamhet att hyresgästernas inbetalda hyror rinner ut någonstans och går till annat än boendet. Jag tror att en tydlig transparens behövs mellan oss som allmännyttigt bostadsföretag och våra kunder. Vi ska rakt och ärligt kunna beskriva vart våra intäkter går, varför ägaren vill ha utdelning på sitt insatta aktiekapital, varför underhållet kostar och varför vi behöver göra en vinst. Blir vi otydliga här föder det bara misstänksamhet och spekulationer. Vi har kommit långt här men ibland känns det som desinformation sprids tio gånger snabbare än information. Bara att kämpa på...

Boby Ulf

Vår sårbarhet

2010-04-29T01:11:00.000-07:00

Man kan fundera över vår sårbarhet och vår litenhet inför de naturkrafter som har skapat kaos i tillvaron för många människor de senaste veckorna. Att en i sammanhanget ganska liten vulkan, kunde ställa större delen av Västeuropas flygplan på backen, är intressant. Vi blir numera genomsökta in i minsta hudveck och vårt bagage scannas i flera omgångar innan vi får kliva ombord på ett flygplan, men ett partikelfyllt rökmoln rår vi inte på. En del talar om Islands hämnd för att vi i Europa kräver återbetalning av våra värdelösa investeringar i Isländska banker, men den förklaringen känns tveksam. Hursomhelst så känns det som om Islänningarna tar det hela med ro. Det är en del av deras tillvaro att vulkaner av och till får fart och ställer till oreda i landet och i sin omgivning. Under min livstid har en helt ny ö skapats i havet utanför Island och en hel stad har försvunnit under aska och grävts fram igen. Under århundraden som människor har bott på ön, har det säkert hänt massor av katastrofer som människor fått underkasta sig.

För egen del blev det bil istället för flyg till Berlin på kortsemestern. Staden ligger på hyfsat avstånd för att man ska orka sätta sig i bilen istället för att åka ut till en delvis stängd flygplats. Vårt flyg gick faktiskt och passerade troligen över våra huvuden när vi var på väg över Öresundsbron, ungefär. Men jag tröstar mig med att nu kunde vi gå omkring och njuta av Berlin i vårsolen, istället för att oroa oss för om det där förbaskade molnet skulle vända och ta en annan väg tillbaka till Sverige eller Tyskland.

Trots att hela Berlin är bankrutt och den östra delen av Tyskland går på knäna, så bygger man på som vanligt i Berlin och fortsätter att förvandla staden. Man bygger Europas högsta trähus i en stadsdel. Vid Alexandeplatz har man rivit ett slott och bygger upp ett nytt likadant! De obebyggda områdena som finns kvar efter muren, fylls igen med bostäder och kontor, trots att staden har över 100 000 tomma lägenheter. Nu var jag i och för sig där på semester, men man är ju lite yrkesskadad, vilket inte minst min fru får erfara emellanåt. Tillbaka i tjänst på Botkyrkabyggen kan jag konstatera att våren ändå kommit en bit på väg även här. Efter en snörik vinter som tärt hårt på bolagets ekonomi, kommer nästa tuffa post, sandupptagning. Det var nog länge sedan det fanns så mycket sand och grus på gångvägar och p-platser. Det blir ett tufft jobb att få upp allt, men som jag hoppas att våra hyresgäster har överseende med.

Boby Ulf

Cykel och el

2010-04-13T01:24:00.000-07:00

Vintern har släppt sitt grepp över stockholmsområdet. Själv har jag dammat av cykeln och tagit mig ut på den första rundan. Bara 97 träningsmil kvar för att orka med den årliga Vätternrundan – suck. Minst 100 träningsmil säger experterna och det stämmer nog, hade bara 60 mil för några år sedan och det blev min värsta resa runt Vättern. Egentligen förstår jag inte varför man utsätter sig för det här varje år, men jag tror att jag behöver tydliga mål för att komma ut och träna. Andra har Vasaloppet eller halvmaran som mål, medan en del bara fixar det där med regelbunden träning utan några konkreta mål. Kanske har med åldern och vikten att göra, vad vet jag? Hursomhelst så är det ganska avkopplande med cykelturer. Man får en chans att komma ut i naturen samtidigt som man kan sitta och fundera en del i sadeln.

Så här i början av april kan vi i bolaget summera den ihärdiga vintern. Jag kan konstatera att januari var 28 % kallare än normalt och att februari var 15 % kallare. Mars var ”bara” 7 % kallare. Det här tär hårt på Botkyrkabyggens ekonomi. Tillsammans med de höga elkostnaderna som också delvis beror på det kalla vädret så har vi redan det första kvartalet merkostnader på över 7 miljoner kronor. Lägger man dessutom på de ökade kostnader vi haft för snöskottning, bortforsling av snö, vattenläckor från tak och annat som följt i vinterns spår, så kommer vi säkert upp i det dubbla. Vissa år är tuffare än andra att vara fastighetsägare. 14 miljoner motsvarar ungefär 2 % av våra hyresintäkter, kanske inte låter så mycket men för Boby är det ganska mycket pengar med tanke på att det mesta är uppbundna kostnader.

Elpriserna kan man tycka mycket om just nu. Att tre stora bolag helt dominerar elmarknaden i Sverige är illa nog. Att man dessutom samäger och korsäger kärnkraftverken är en skandal, med tanke på vilken dominans kärnkraften har i Sverige. Taskig planering och misslyckade tidplaner för reparationer, brukar normalt företaget självt få stå för genom minskade vinster och eventuellt en sparkad VD. Med den monopolsituation som råder på elmarknaden, så lyckas bolagen få ersättning mer än fullt ut av kunden för sin taskiga planering och dessutom, i vissa bolag, få ut en fet bonus. Tala om rutten marknad…

Boby Ulf

I Tullinge är det drag

2010-03-31T00:09:00.000-07:00

Jag åkte igenom Tullinge och Riksten för någon vecka sedan och blev förvånad och imponerad av all aktivitet. Åkte från Tumba i soligt väder och tog höger in under järnvägsundergången vid Flottiljvägen. Alldeles till väster har man just börjat schakta för att påbörja bygget av Norrhagen, Botkyrkabyggens senaste nytillskott av nyproduktion. Snöhögar, jordhögar grävskopor och lastbilar – full fart. Området har ett av Tullinges bästa lägen med närhet till stationen och centrum, men ändå lugnt och avskilt bland den småskaliga villabebyggelsen. Trots att pendeltågen rasslar förbi sådär var 7:e minut så störs man inte på samma sätt som av det ständiga bruset som biltrafiken står för på andra sidan järnvägen och som inte hörs in till Norrhagen.

Fortsätter uppför Flottiljvägen mot Riksten. Botkyrka Stadsnät gräver för fullt för att förse Tieto med bredband till sin serveranläggning i Riksten. Fem grävmaskiner och gubbar i nästan självlysande gula jackor och overaller överallt. Trots bedrövliga förutsättningar för att gräva ned stadsnät så jobbar man på med att skala bort snön och gräva sig fram på gångvägar och bredvid diken. Nästa år ska Stadsnätet etableras i hela Tullinge och då kommer det väl att se ännu mer kaotiskt ut.
Hamnar i Riksten där det också är full aktivitet. Finanskrisens tvärnit på bostadsmarknaden verkar ha ersatts med en försiktig optimism. Överallt byggs det och tidigare tomma tomter kompletteras med ny bebyggelse. Till och med den stora ödetomten närmast vårt eget bestånd håller på att utvecklas. Arbetsbodar, schaktmaskiner och lastbilar även här. Långtradare står och väntar på att bli av med sina husmoduler som ska bli PEAB hus längre ned i området. Riksten håller verkligen på att bli en stadsdel.

Tar mig bakvägen tillbaka mot Flaggplan och Tullinge. Botkyrka Stadsnät finns även här, där en entreprenör är i full färd med att försöka trycka sig under järnvägen med sina fiberkablar. Ser avancerat ut, men dom verkar vana.. Åker ner mot Tullinge Trädgårdsstad och tar Nibblevägen upp mot Tullingeberg. Grävskopor även i backen upp, inte Stadsnät den här gången, kanske VA. Väl uppe på krönet ser jag vårt nybyggnadsprojekt uppe till vänster. Full aktivitet på hela planområdet. Grunden till våra tre hus på Tullingeberg syns redan och hela tomten ser ut som ett enda stort kaos för en lekman, men dom brukar veta vad dom gör. På vägen upp mot själva Tullingeberg nya grävskopor för att ansluta våra fastigheter till fjärrvärme och VA.
Det händer mycket i Tullinge just nu. Det är extra roligt att Botkyrkabyggen och Botkyrka Stadsnät på ett så påtagligt sätt bidrar till utvecklingen av stadsdelen och till hela kommunens utveckling. Om ett år påbörjas inflyttningen på Tullingeberg och under de kommande åren kommer vi att färdigställa över 200 lägenheter i området. Det är med andra ord fullt drag i Tullinge.

Boby Ulf

Åre, ett norrländskt Gnosjö

2010-03-26T07:17:00.000-07:00

Har varit på några dagars semester i Åre tillsammans med hustru Liselotte, son, sonhustru och barnbarn.(låter gammaldax med "hustru" men hittar inget bättre ord just nu) Semester är kanske lite mycket sagt när man åker med en tre-och-ett-halvt-åring och en nästan tvååring, men det är fantastiskt roligt och stimulerande att få träffa sina små barnbarn på det här sättet. Samtidigt blir jag imponerad över hur barnfamiljer orkar att få dagarna att fungera. För mig var det 30 år sedan, så jag har glömt bort hur det var. Men när man står mitt uppe i det så måste det bara fungera. Hur som helst så hade vi otroligt trevligt tillsammans både i backen och i den lilla lägenheten.

Åre är en intressant ort om man jobbar i min bransch. Orten verkar ha ett omättligt behov av nya lägenheter och hotellrum, trots lågkonjunktur och finanskris. En del av min släkt kommer från Åre-Duved, så jag har besökt området regelbundet sedan 60-talet. Det är en imponerande utveckling som skett i det tidigare ganska turist-trötta Åre. Egentligen får det inte plats så många kåkar i det trånga utrymmet mellan berget och Åresjön, ändå lyckas men ständigt trycka in nya hus. Expansionen i Åre har gjort orten till en av de få expansiva orterna utanför universitetsorter i Norrland. Det har också blivit något av ett norrländskt Gnosjö, där nyföretagandet spirar och där människor ständigt hittar på nya affärsidéer för att kunna försörja sig och stanna kvar på orten året runt. Det är intressant med kluster. Om man lyckas etablera ett visst antal företag inom samma bransch så medför det att andra kreativa människor dras dit där man ser att det händer positiva saker. Det för ofta med sig att andra branscher utvecklas i den miljön. Åre är ett bra exempel på det och idag håller man på att bli en internationell turistort för nordbor, Ryssar och Balter. Att stimulera nyföretagande och att skapa förutsättningar för att olika kluster ska kunna bildas är säkert en av de viktigaster frågorna som en kommun borde ägna sig åt.

Boby Ulf

Bra ekonomiskt resultat

2010-03-15T00:44:00.000-07:00

Botkyrkabyggen presenterade sitt resultat för 2009 härom dagen. Vi gjorde en vinst på 50 miljoner, vilket känns bra och resultatet var 15 miljoner bättre än budget. I ett företag som omsätter nästan 800 miljoner kanske 50 miljoner inte är så mycket att skryta med, men resultatet innehåller en hel del annat som kan vara värt att kommentera.

Varje år bestämmer vi en räntestrategi i bolaget. Vi har en stark ekonomi i bolaget med en låg belåningsgrad och en relativt hög soliditet. Det innebär att vi vågar ligga kort, dvs med en ganska stor del rörliga lån. 2009 innebar vår strategi att vi kunde ligga med 60 % av vår upplåning med rörliga lån, vilket gav extremt låga lånekostnader under 2009. Vår snittränta sjönk under året från 4,62 % till 2,59 % och totalt sjönk våra räntekostnader med nästan 14 miljoner.

Vi har aldrig underhållit för så mycket. Under 2009 kunde vi lägga över 200 kronor per m2 i underhåll av våra fastigheter. Vi utnyttjade konjunkturläget och satsade hårt på underhåll. De upphandlingar vi gjorde innebar också att vi fick lägre priser än vad vi kalkylerat med. Det resulterade i att vi tidigarelade en del underhållsåtgärder som skulle ha genomförts under 2010. Mycket för pengarna alltså.

En av de viktigaste frågorna vi har framöver är hur vi ska kunna minska vår energiförbrukning och våra energikostnader. Vi har valt som strategi i företaget att ta många små steg framåt istället för att visa upp storstilade energisatsningar på några enstaka objekt, som man sedan inte har råd att fullfölja i hela beståndet. Vår bransch är full av sådana projekt, där fastighetsbolag lägger enorma summor på någon kåk för att visa att man tänker klimatsmart. När man sedan tittar på kalkylen så inser man att det nog bara blir just det här projektet och ingenting annat. Det finns en vilja att vara "bror duktig" i hållbarhetsfrågor som i och för sig är positiv, men som samtidigt kan innebära att vi lägger alldeles för mycket av våra hyresgästers pengar på oprövad teknik som andra borde stå risken för. Jag och mina medarbetare tror alltså på små steg i hela beståndet. En av satsningarna just nu är prognosstyrning av alla fastigheter. Det innebär att varje fastighet styrs av SMHI´s prognoser för det närmaste dygnet. Det ger bättre möjligheter att strypa och dra på värmen på ett lugnare sätt än på det traditionella sättet, samtidigt som det innebär att energikostnaderna minskar. Sedan tidigare har vi genomfört framgångsrika vattensparprojekt och mycket annat.

Boby Ulf

Idag är det Internationella kvinnodagen

2010-03-08T00:28:00.000-08:00

Idag är det Internationella kvinnodagen, vilket är värt att fira. Såg i en undersökning från USA att 56 % av alla platser på universitet och högskolor besätts av kvinnor och i storstäderna har man lönemässigt gått om männen. Om några år kommer säkert kvinnors medellöner att passera männens i vissa delar av världen. På andra ställen är det långt dit. Den här bloggen har jag delvis stulit från min egen interna blogg som jag haft i företaget några år. Jag skrev den i höstas när jag var frustrerad över oviljan att släppa in kvinnor i styrelserummen. Den är med vissa justeringar aktuell en dag som denna.

Av och till ploppar frågan upp, om kvotering av kvinnor in i styrelserummen. Gubbar i min ålder har lagt beslag på styrelseuppdragen och med ryggdunkar, bastubad, jaktlag och annat, upprätthåller de skenet av att kompetensen inte räcker till för kvinnor att ta styrelseuppdrag. Man kan ju fråga sig vad man vill ha ut av en styrelse och varför styrelsearbete enbart ska sträcka sig till de områden som männen har lagt beslag på. På något sätt kan jag känna att nu får det väl vara nog med krystade förklaringar varför man inte ska ha in kvinnor i styrelserummen. Jag har suttit i en del styrelser under mina yrkesverksamma år och jag kan väl inte säga att jag blivit så väldigt övertygad om att det är just vi män som har lyft styrelsearbetet till underbara höjder. Jag tror att det är en blandning av kompetens, livserfarenhet, kön och i vissa fall etnisk bakgrund som gör styrelsearbetet dynamiskt och framåtskridande. Det är precis som i arbetslivet i övrigt.

Jag har jobbat i extremt enkönade miljöer under min yrkeskarriär. Som enda kille på en långvårdsavdelning i mitten av 70-talet, fick jag en lektion i hur man skapade intriger och ryktesspridning bland kvinnorna som var uppdelade i olika arbetslag. Själv gick jag mellan arbetslagen och undrade vilken värld jag befann mig i, jag kände inte igen mig någonstans. Lite senare i livet hamnade jag som man tillsammans med 50 andra män och några kvinnor på en annan arbetsplats med en jargong bland männen som var bedrövlig. Att någon kvinna överhuvudtaget stod ut där, var ett under. Jag är övertygad om att det är på arbetsplatser där män och kvinnor arbetar tillsammans med liknande arbetsuppgifter, som de bästa arbetsplatserna finns. Det är också där som utvecklingen går snabbast idag. När Volvo plockade in kvinnor i designarbetet fick man helt andra bilar som blev framgångsrika för andra målgrupper. Vissa kvinnodominerade arbetsplatser som får in män i verksamheten blir ofta mer framgångsrika än andra arbetsplatser, inte på grund av männen utan på grund av mixen. Så här ser det ut i arbetslivet och så här ser det naturligtvis ut i styrelserummet också.

I vårt företag Botkyrkabyggen jobbar vi målmedvetet på, för att skapa en lämplig mix av människor i olika åldrar, olika kön, olik kompetens och olik bakgrund i övrigt. Jag tror att det här är en framgångsrik strategi. Det är nyttigt för yngre människor att få ta del av äldre människors livserfarenhet, samtidigt som unga människor kan tillföra organisationen ny kompetens och ny erfarenhet. Kvinnor och män som arbetar tillsammans har ofta en mer seriös inställning till arbetet, än rent enkönade arbetsplatser. Man kan också tillföra kvinnliga och manliga perspektiv på olika frågor, som berikar arbetsplatserna. I vårt företag tror jag också att kulturella skillnader kan berika. Vi har kunder som har en bakgrund i hela världen. Kan vi öka vår egen kunskap och förståelse för människors olikheter, så kan vi också bli mer framgångsrika och kanske mindre frustrerade. Genom att ha den kompetensen i företaget kan vi snabbare förstå och anpassa oss till våra kunders behov. Samtidigt ger vi människor med annan etnisk bakgrund en chans att förstå och acceptera det svenska kulturarvet. Vi kämpar på för att förverkliga vår mixade värld. Nu är det bara att hoppas på att gubbarna släpper greppet över styrelsearbetet i företagen, då kanske vi får en mix även där som lyfter svenskt näringsliv till nya höjder.

Boby Ulf

Om identitet

2010-03-05T04:43:00.000-08:00

Jag har varit i Botkyrka nästan dagligen i sex år nu. Även om det är en spännande plats, så kan det vara lite svårt att fånga själva platsen Botkyrka. Det första som slår en när man kommer till Botkyrka är att det inte är en kyrka. För säkerhets skull heter kyrkan Botkyrka kyrka. Men var ligger Botkyrka? Norra Botkyrka kan man hitta som begrepp i beskrivningar och texter, men jag har svårt att se att det finns med på några kartor. Och om det nu finns ett Norra Botkyrka, finns det då något Södra Botkyrka? Nej, varken i text, vägmärken eller på kartor.

Tumba är huvudort här men många pratar hellre om alla kommundelar eller stadsdelar. Men då är frågan: Hur många kommundelar eller stadsdelar består egentligen kommunen av?

Också det blir en ganska svår fråga. Kommunen som organisation har gjort en uppdelning i sex områden: Fittja, Hallunda – Norsborg (här blir det plötsligt två), Alby, Tumba, Tullinge och Grödinge. Ibland är Tumba och Grödinge ett område och ibland är Storvreten ett eget område med en ganska otydlig gräns mot andra områden. Uttranborna känner sig ibland som ett eget område och vill markera att man inte tillhör Tumba, Segersjön tillhör Uttran men bara en liten del av Segersjö är en del av Uttran påpekar Uttranborna som samtidigt påpekar att man tillhör Grödinge församling som är en del av Strängnäs stift och inte Stockholms stift som resten av Botkyrka…

Tullinge har alltid varit Tullinge men nu börjar Riksten röra till det. Är Riksten en del av Tullinge eller är det en egen stadsdel?

Försöker jag mata in Alby eller Slagsta i min GPS så hittar den ingen adress, man måste veta att allt i Norra Botkyrka har postadress Norsborg. Norra Botkyrka som är ett begrepp finns kanske ändå inte eftersom ett samlingsbegrepp för norra delen av Botkyrka är Norsborg i alla fall för Posten.

Men hur tydligt är Norsborg? Om man lyckas ta sig in på den enda väg som har någon anknytning till Norsborg, Norsborgsvägen, hamnar man inte i Norsborg utan i ett vattenverk om man inte tar till vänster och hamnar på Sturehov med v för att inte man ska tro att man hamnat på Stureplan. Frågar man Slagsta-, Hallunda- och Norsborgsbor så uppfattar nog de flesta att det är Hallunda som är huvudnoden i området tack vare sitt stora centrum. Och Eriksberg som numera heter Eriksbergsåsen (en ås på ett berg, kan det heta så, eller är det en sås?) för att man inte ska åka på fel sida om motorvägen och komma till Eriksbergs industriområde, som egentligen är ett handelsområde som alla utomstående tror är en naturlig del av Alby. Eriksbergsåsens innevånare vill markera att man bor just där och inte tillhör någon annan stadsdel, trots att det inte är någon stadsdel – eller är det det? Var går gränsen mellan Slagsta, Hallunda och Norsborg? Ligger Hallunda gård i Slagsta?

Alby tror de flesta som bara passerar Botkyrka, är området på berget, som egentligen är Albyberget, själva Alby syns nästan inte om man inte har ett ärende dit…. Och har man ärende dit så hittar man nästan inte in eftersom nästan alla gator är återvändsgator.

Fittja har egentligen namnet emot sig. Många tycker sig höra något annat när man säger det lite snabbt och slarvigt. Historiker vill dock slåss för namnet Fittja som en gammal viktig kulturbyggd som faktiskt betyder strandäng. Undrar hur bostadsområdet Strandängen skulle ha utvecklats om man hade vågat modernisera det gamla kulturbyggdsnamnet på 60-talet? ”Jag bor på Standängsvägen med fantastisk utsikt över Albysjön som är en del av Mälaren…..” Det vore något det.

Det kanske finns gränser för hur långt ifrån lagom man ska vara.

Boby Ulf

Missgynnad hyresrätt

2010-03-02T23:38:00.000-08:00

Att hyresrätten är missgynnad är i och för sig inget nytt. Såväl SABO som Hyresgästföreningen har i olika sammanhang påtalat att det finns en orättvis skillnad mellan hyresrätten och andra upplåtelseformer. Idag gör dessa två intresseföreningar tillsammans med Fastighetsägarna ett gemensamt utspel i Dagens Nyheter där man lyfter fram orättvisorna på ett tydligt sätt. Den stora boven i dramat är de ränteavdrag som enskilda personer får göra inom bostadsrätt och äganderätt, men som inte en fastighetsägare kan göra. Den andra orättvisan är den fastighetsskatt som fastighetsägare måste betala för att han äger en fastighet, dessutom måste fastighetsägaren betala skatt på den vinst som fastigheten genererar - alltså en form av dubbelbeskattning. Den tredje orättvisan är att hyresrätten inte kan avsätta pengar i reparationsfonder utan att betala skatt för dessa fonder (26,6 % skatt). Allt det här gör stora skillnader mellan upplåtelseformerna, där hyresrätten faktiskt är missgynnad. För en nybyggd lägenhet kan det göra en skillnad på 2 000 kr i månaden, men även för en äldre lägenhet blir skillnaden ungefär lika stor eftersom fastighetsskatten och underhållsbehovet ökar.

Jag tror att det är viktigt att alla intresseorganisationer för hyresmarknaden gör sådana här gemensamma utspel. Hyresrätten har satts på hårda prov under de senaste 20 åren. Sedan skattereformen i början av 90-talet har villkoren för hyresrätten successivt försämrats i jämförelse med andra upplåtelseformer, samtidigt är expansiva storstadsregioner beroende av att det finns hyresrätter på marknaden. Vill man ha igång en nyproduktion av hyresrätter så måste villkoren för att bygga och förvalta hyresrätter förbättras. Botkyrkabyggens nyproduktion är just nu omfattande, då vi gör stora satsningar i Tullinge där vi har väldigt få hyresrätter. Samtidigt kan vi konstatera att det är en ganska liten del av den totala hyresmarknaden i kommunen. Om vi skulle producera 1 000 nya lägenheter i företaget så skulle det generera en lika stor nyupplåning som våra 12 000 nuvarande lägenheter i företaget. Det säger en del om problematiken.

Boby Ulf

Takläckor

2010-03-01T06:56:00.000-08:00

Tung dag för Botkyrkabyggen idag. Vi har inte kunnat svara upp till våra serviceåtaganden utan låtit en stackars hyresgäst vada i vatten under mer än ett dygn. Det hela blir inte bättre av att hyresgästen är i 90-års åldern. Vattenläckan från taket uppstod under natten till lördagen, men först i söndags kom hjälpen. Otroligt beklagligt och tråkigt att behöva hantera ett ärende som är så här dåligt skött från vår sida. För oss handlar det om att gå igenom alla rutiner och se var det gått snett och varför. En bidragande orsak är förstås det extremt besvärliga vädret, där plussgrader efter en lång period av kyla sätter alla organisationer på prov. Skador som åsamkats i samband med snöskottning märks först när snön smälter och det är då alla vill ha hjälp. Det hindrar ändå inte oss eller våra entreprenörer att åtgärda akuta fel snabbt. Här har prioriteringarna falerat och vi måste följa upp vad alla inblandade gjort och inte gjort. Det är viktigt att alla kunder och hyresgäster har förtroende för vår felanmälan och att vi hanterar den proffessionellt. Förra året hanterade vi nästan 35 000 felanmälningar i Botkyrkabyggen, så det är otroligt viktigt att det fungerar bra. Under de senaste åren har våra hyresgäster visat allt större förtroende för vårt sätt att hantera felanmälningar. Vi har ökat våra kundbetyg de senaste tre mätningarna, så vi har mycket att försvara.

Boby Ulf

Iskall morgon

2010-02-21T22:42:00.000-08:00

Minus 25, det är måndag morgon. Känns som om det var många år sedan jag upplevde en sådan här kyla. Bilen gnisslar igång, men tunnelbanan står och pendeln mellan Södertälje centrum och Södertälje hamn fungerar inte (som vanligt). Det är konstigt det här med kyla och snö. När jag var i tio-års åldern var jag med min pappa som jobbade vid SJ och skottade snö och knackade is från växlar på bangården i Södra. Snön vräkte ned och alla fick ut och hjälpa till. Jag var stolt och lycklig att få vara med, trots att det säkert var emot alla förordningar och föreskrifter att ha med tio-åringar på en bangård. I helgen 45 år senare har SJ och Banverket samma problem med igenfrusna växlar som 1965. Ibland händer det ganska lite på 45 år. Snöröjning är också en central fråga för Botkyrkabyggen och för våra hyresgäster. Vinterns snöande har rört upp en del känslor när det vårt sätt att klara snöröjningen. Ibland är det berättigad kritik, att vi missat eller att det tagit onormalt lång tid att få bort snön. Ibland får vi kritik för mark som inte är vår och ibland kan jag tycka att vissa människor har väldigt liten förståelse får att det inte går att ha en hur stor beredskap som helst för att kunna ta hand om snön. Det är något bostadsområde som har dragit på sig mer kritik än andra, vilket vi får följa upp. Annars har det varit väldigt få synpunkter på snöröjningen, vilket jag får tolka som att det fungerat bra. Ett och annat beröm droppar också in...

Annars handlar mycket om OS just nu. En fantastisk uppvisning av svenskarna i lördags kväll med guld och brons. Sverige kan som få nationer utnyttja lagmoralen i idrotten. Våra framgångar i fotboll, handboll och en del andra lagsporter, har handlat just om hur man får en lagenhet att fungera, trots att varje spelare individuellt kanske inte tillhör den yppersta världseliten. I lördags kväll visade de Svenska skidåkarna att den lagmoralen också fanns i en så pass individuell sport som längdåkning. Starkt och roligt. Kan nog bli fler guld den sista OS-veckan.

Boby Ulf

Större utbyggnader

2010-02-15T02:55:00.000-08:00

Jag var och lyssnade på Ulf Ranhagen för några veckor sedan. Ulf är chefsarkitekt på SWECO och professor på KTH och han pratade om hållbara städer i Kina. Utvecklingen i Kina är på många sätt otroligt spännande men också lite skrämmande. Jag tror att mycket beror på volymen och på hastigheten. Att 1,3 miljarder människor är berörda av en gigantisk urbaniseringsprocess som dessutom går otroligt snabbt, gör att allt blir stort och alla jämförelser blir små. Varje dag flyttar i genomsnitt 35 000 människor in från Kinas landsbygd till städerna. Det innebär att man, för att hålla jämna steg med utvecklingen måste bygga ett nytt Enköping om dagen, eller ett nytt Botkyrka var annan dag. Ett hisnande tempo i ett land som dessutom har stora problem att hitta mark som inte behövs för jordbruket, med tanke på att man måste föda alla 1,3 miljarder människor. För Kina gäller det att riva mycket av det gamla och ersätta det med någonting högt, eller utnyttja nya markområden som inte varit lämpligt för jordbruk eller annan verksamhet. Man tittar också på möjligheterna att fylla ut och skapa markområden i havet.

SWECO jobbar med ett projekt i östra Kina att skapa en ny stad med hållbarhet som kännetecken. I Kina pågår parallellt projektering av en mängd ”medelstora” städer utifrån ett hållbarhetsperspektiv. Det innebär att man tittar på allt från varuförsörjning, kollektivtrafik till uppvärmning och avloppshantering mm. SWECO under ledning av Ulf projekterar just nu en för en stad för ca 450 000 invånare, eller som ett nytt Göteborg. Man påbörjade jobbet för drygt tre år sedan och i julas flyttade de första 10 000 invånarna in. Det krävs ett helt annat tempo i beslutsprocesserna i Kina än hos oss. Man kan ju fundera på hur bra det blir med en sådan storskalighet, samtidigt kan man se en möjlighet att snabbt skapa det man vill och förverkliga saker som annars tar årtionden att genomföra. Det vore spännande att jämföra hur långt Göteborg har kommit i omställningen till ett hållbart samhälle år 2020 i jämförelse med Kinas nya hållbarhetsstäder. Den som lever får se.

Boby Ulf

Bonusar

2010-02-11T14:15:00.000-08:00

Frågan om bonusar blir allt mer het. I Botkyrkabyggen har vi inga bonusar idag, det fanns ett system för många år sedan som skrotades före min tid i bolaget. Svårigheter med bonusar i den här branschen är att det är svårt att hitta fungerande system. Jag kan uppnå goda ekonomiska resultat genom att avstå från att underhålla fastigheterna, eller att skära i driftkostnaderna och låta gräset växa eller låta trapphusen vara skitiga. Jag kan få nöjda hyresgäster genom att säga ja till alla och därmed få höga driftkostnader, men hålla nere på de större underhållskostnaderna och ändå vara berättigad till bonus. Varianterna är många för att anpassa sitt arbete för att få ut sin bonus. Det här är inget stort problem i vår bransch, de flesta har insett svårigheterna och avstått eller hittat enkla system med små ersättningsnivåer som inte kan manipuleras.

Annat är det i banksektorn som ständigt utmanar sin omgivning genom att hävda att bonusar är nödvändiga för att få en viss del av personalen att jobba. Det sticker extra i ögonen just nu, när en stor del av det finansiella systemet hållits under armarna av staten och ytterst skattebetalarna för att överhuvudtaget överleva. Bonussystemen i bankerna kan ju tvärt om innebära att man är beredd som personal att ta större risker för att få sin bonus och därmed äventyra bankens långsiktiga överlevnad. Jag kan gissa att en del av krisen i Baltikum bygger på ett för stort risktagande där många unga och hungriga finansnissar plockat ut feta bonusar för sitt ”fina” arbete. Det borde vara ett skäl för bankerna att ompröva sin strategi.
Bonuslön finns i allt fler branscher. För något år sedan skulle jag köpa ny tvättmaskin hem till lägenheten. Vi såg att det var bra extrapriser på någon av de stora kedjorna och åkte dit och tittade på några av de hyfsat billiga produkterna. En minut efter att försäljaren satte sina klor i oss, fann vi oss stå framför Miele som kostade sådär tre gånger så mycket som maskinerna med extrapris. Försäljaren talade sig så varm för den produkten så vi tyckte att han lika gärna kunde vara anställd av det företaget. Vi köpte inget av honom utan valde en annan ganska dyr maskin på ett annat ställe. I efterhand fick jag veta att huvuddelen av de anställda i vitvarukedjan var anställda med bonuslön. Om försäljaren kunde sälja på oss en tre gånger så dyr produkt så skulle han tjäna mer och kan du som kund inte finansiera produkten så finns det alltid en räntefri avbetalning att ta till… Vem i hela världen kan man lita på?

Boby Ulf

Här kommer min första blogg!

2010-02-09T05:50:00.000-08:00

Det känns spännande att få starta en VD blogg på Botkyrkabyggens hemsida. Varför blogga? Jag tycker att det är värdefullt och spännande att få ut ett budskap kring boendefrågor och kanske få igång en dialog kring dessa frågor. Boendet engagerar människor, inte minst brister i boendet. Bostaden är också det ställe vi tillbringar mest tid i, även om vi sover bort en stor del av den tiden. För många människor är också boendekostnaden den största utgiftsposten. Det gör den extra intressant att debattera, att ha synpunkter på och kanske att förstå. Jag hoppas kunna bidra med en del personliga reflektioner kring boendet, kring det som hände i vår omvärld och det som händer i Botkyrkabyggen, eller Boby som jag gärna vill kalla företaget.

Vem är jag då?
Snart 55 år, har varit vd i Boby i snart sex år och innan dess haft motsvarande jobb i TelgeBostäder under nästan lika lång tid. Är gift med Liselotte sedan väldigt lång tid tillbaka och vi har två vuxna söner och två barnbarn. Jag har bott i Södertälje i nästan hela mitt liv, men tack och lov på lite olika ställen. Har faktiskt bott större delen av mitt liv i hyresrätt, både i allmännyttan och privat. Först blev det nästan 30 år i hyresrätt, därefter 12 år i äganderätt när barnen var små, efter det nästan 10 år i hyresrätt och de sista tre åren har vi bott i en bostadsrätt. Har alltså känt på olika sidor av boende rent privat men också jobbat med boendefrågor i många år. Bostadsfrågor är bland det roligaste man kan jobba med. Det finns en mycket tydligt kundfokus med alla de hyresgäster som vi ska ge en god service. Det finns en teknisk dimension hur man förbättrar och moderniserar fastigheterna och det finns en estetisk dimension hur vi skapar vackra och tilltalande bostäder och bostadsområden. När det här mixas ihop får man ett spännande, roligt och stimulerande arbete.

Boby Ulf