En Utmaning

Vi har bestämt att förändra vår organisation i Botkyrkabyggen för att kunna möta våra framtida utmaningar. Så låter det i princip när man talar om alla organisationsförändringar. ”Vi vill skapa en mer dynamisk organisation som kan möta framtidens utmaningar och som hjälper oss att även i fortsättningen vara det ledande företaget i…..” kan väl nästan varenda chef eller vd inleda sitt förändringsarbete med. För Boby:s del är det lite mer än så. Våra utmaningar består i att vi ska ROT-renovera 85 % av vårt fastighetsbestånd under en 10-års period. Det innebär ca 1 000 lägenheter varje år. Det var ungefär den takt man hade för att bygga våra fastigheter på 60- och 70-talet. Skillnaden då, var att det handlade om rationellt byggande med kranbanor och prefab element mm. Och hyresgästerna flyttade in när husen stod klara. När vi nu ska renovera hela beståndet så måste det ske med människor som överlag bor kvar i sina lägenheter. Det ställer krav på planering, dialog och kommunikation med våra hyresgäster och entreprenörer. Det ställer också krav på oss att hitta rationella och kostnadseffektiva lösningar som gör att vi kan klara det här höga tempot.

Vi är ett företag som är ca 1/3 så stort som Svenska Bostäder, men vårt upprustningsprojekt är dubbelt så stort som deras stora projekt på Järvafältet som omfattar ca 5 300 lägenheter. Det ger en bild av vårt framtida åtagande. Hur som helst så håller vi på att etablera en organisation som på ett bättre sätt än idag ska kunna svara upp mot den här utmaningen. Det ska bli spännande att leda och följa det fortsatta arbetet. Det kommer att kräva mycket av hela organisationen, men som någon klok person sa: ”Det är roligt att ha det djävligt ihop med andra”. Förändringar och utmaningar svetsar samman människor och får dem att göra det där lilla extra för att få det att fungera.

Boby Ulf

Social Housing, eller...

Jag var inbjuden till en träff med socialchefsföreningen i Stockholm igår kväll. Den aktuella frågan handlade om social housing. Enligt den senaste mätningen från socialstyrelsen så står 37 000 människor utanför den ordinarie bostadsmarknaden och har antigen ett andrahandskontrakt via socialtjänsten eller också saknar man kontrakt helt. I många kommuner har socialtjänsten seglat upp som den näst största hyresvärden efter allmännyttan på orten. Orsaken är ofta att allmännyttan och de privata hyresvärdarna har sådana regler att man tvingar socialtjänsten att ta förstahandskotraktet för att man ska kunna acceptera en uthyrning till en familj som saknar fasta inkomster eller har betalningsanmärkningar eller liknande.

Man kan ju fråga sig om vi faktiskt har ett läge med social housing i Sverige, eller i vart fall är på väg in i ett sådant läge, när socialtjänsten står för så många kontrakt. Social housing i Europa innebär ju att man sätter en övre inkomstgräns för vilka som får hyra lägenheter. Om man efter några år råkar gå över denna övre gräns får man söka sig en lägenhet på den öppna (ofta oreglerade) hyresmarknaden. I vissa länder tar man lätt på den där övre gränsen, vilket EU kritiserat, medan andra håller hårt. Det gör att många människor hellre går över till en delvis svart ekonomi för att kunna bo kvar i en bostad med reglerad och ganska låg hyra. Redovisas vita inkomster riskerar man att åka ut! Ett märkligt system kan man tycka, men så här fungerar det i många länder i Sydeuropa. I Sverige är det nästan tvärt om. De kommunalt ägda allmännyttiga bostadsföretagen sätter nedre inkomstnivåer som människor måste komma över för att man ska kunna få bo hos oss. Ligger man under så måste socialtjänsten in för att garantera hyran. Många av mina kollegor ute i Europa som är VD:ar i social housing företag har lite svårt att förstå det här systemet. ”Men hur kommer det sig att ni är ägda av kommunen men vägrar ta hand om dom som är fattigast. Varför äger man er då? ” Jag försöker så gott det går förklara vår Svenska modell med en allmännytta för alla (som ändå inte är för alla).

Det känns som en svår väg att vandra, hur vi ska se på vår allmännytta i framtiden. Jag är den första att skriva under på att vi inte ska peka ut människor med speciella inkomster som ska bo i speciella områden eller bostadskomplex. Det kommer att öka segregationen och liksom i England och Spanien, riskerar att skapa uppstängslade låsta områden för att man ska slippa konfronteras med de människor som bor i social housing området intill. Skulle vi inte ställa inkomstkrav skulle dessutom områden som Norra Botkyrka få ta emot en ännu större andel människor som saknar inkomster. Fattigdomsreservaten skulle bli ännu tydligare i våra storstadsområden och den sociala påfrestningen på dessa områden skulle bli enorm. Samtidigt känns det väldigt tveksamt att Socialtjänsten tvingas hyra hundratals lägenheter i kommuner, för att människor inte ska behöva bo på gatan.

Ett sätt kan vara att de allmännyttiga företagen skaffar sig hyresnivåer som täcker en större risk i beståndet. Hade vi marginaler att klara större hyresförluster så kanske vi kunde våga ta in fler personer med låga inkomster eller med betalningsanmärkningar, men det kräver en acceptans från ägare, hyresgästförening och bostadsbolag för att genomföra. Det system som vi har i Botkyrka, där målet är att omvandla ca 1/3 av alla socialkontrakt varje år, kan också vara framgångsrikt. Om vi ser att människor kan betala sin hyra, trots tidigare betalningsanmärkningar eller svaga inkomster, så ger vi dem ett förstahandskotrakt. Det här systemet fungerar nästan alltid, hyresgästen är mån om att betala sin hyra. Vem vet, vi kanske är för rädda som hyresvärdar. Jag tror att vi kommer att tvingas att våga ta mer och större risker när en stor del av arbetsmarknaden handlar om tillfälliga anställningar vikariat och varvad utbildning och studier. Då kan man inte kräva hängslen och livrem från allmännyttans sida. Alternativet blir att socialtjänsten blir största hyresvärd på orten utan egna bostäder. Då kan vi lika gärna anamma den Holländska modellen där en viss andel av lägenheterna ligger i ett social housing bolag och resten av lägenheterna ligger i ett rent kommersiellt bolag. Då kan vi får statliga subventioner av en snäll regering för att vi tar på oss det ansvaret. Svåra men viktiga framtidsfrågor.

Boby Ulf

Köldhål

17 grader kallt i svackorna vid Salems kyrka. Det är alltid kallast där. Vintern har börjat få grepp om oss och jag som började gå och hoppas på vår nu. Det är lite intressant att studera köldhålen nu när man har termometer inbyggd i bilen. Kommer man utanför tätorterna kan man se att det nästan aldrig finns någon gammal bebyggelse i svackorna där de riktiga köldhålen finns. Förr kunde man välja med viss omsorg var man ville bygga sitt hus. De flesta i trakten hade nog ganska klart för sig var man inte skulle bygga hus med tanke på exempelvis dimma och kyla. Det fanns säkert alltid någon i trakten som kunde ge råd om var det var bäst att placera sitt hus och varför vissa platser borde undvikas. En del kanske inte hade några val med tanke på att de bara ägde en markplätt som ingen annan ville ha, men om man hade valmöjligheter så hamnade nog husen ganska rätt. Med tanke på att det kan skilja nästan 5 grader mellan köldsvackan och skogsdungen några hundra meter bort så hade det en ganska stor betydelse för hur mycket ved man var tvungen att hugga för att värma huset.

Idag bygger vi nästan var som helst, bara vi inte har någon granskogsbarriär i nacken. Ingen frågar några grannar innan man drar igång sitt gröna-vågen projekt, var man borde bygga. Bonden som bott där i generationer skakar på huvudet, men bryr sig inte. De nya grannarna kommer säkert ändå att förakta hans sätt att bruka jorden och att han borde byta ut traktorn mot hästar. En tydlig trend är att det ska finnas kvällssol hellre än morgonsol numera. Jämför man hus byggda på 40- och 50- talet så har jag en känsla av att man tittade mer på morgonsol och söderläge än kvällssol. Trendbrottet idag kan kanske bero på att nästan alla förvärvsarbetar och att det blir på kvällarna när den obligatoriska grillen ska tändas som man vill ha sol. Förr värdesatte man kanske att få läsa tidningen med en kopp kaffe i morgonsolen, mer än kvällssolen. Lustigt hur våra beteenden kan förändras. Jag vet kompisar vars föräldrar valde bort sjötomter på 50-talet när de köpte sommarstugetomt, därför att det drog så kallt från havet. Prismässigt skilde det ingenting, men idag är skillnaden sådär 300 % till sjötomtens fördel och barnen tycker att föräldrarna drog en riktig nitlott. Egentligen hade nog föräldrarna helt rätt, sjötomter på våren kan vara för jäkliga, men marknaden har en annan åsikt. Även staten förstärker den åsikten genom att förbjuda byggnation vid vattnet, det måste göra det särskilt attraktivt att få äga ett stycke mark just där.

Det kändes enklare förr. Jag träffade en gång en f.d. spårvagnsförare som hade vandrat i Årefjällen på 50-talet och blivit helt betagen av utsikten från en liten platå på Åreskutans sluttning. Han vandrade helt sonika ned till en gård i dalen och frågande om bonden ägde den delen av berget (vilket han gjorde). Efter någon timmes diskussion hade han köpt en bit mark av bonden och två år senare hade han byggt upp ett litet knuttimmerhus på sin platå. Huset han hade hittat övergivet några mil bort och låtit frakta dit som timmerstockar, vintern innan. När huset var klart satte han ut en skylt i snön ”våfflor” och turisterna började hitta dit. Han sa upp sin anställning i Stockholm och lyckades så småningom utveckla Buustamon som stället heter, till en av fjällvärldens populäraste krogar. Den gamla ursprungliga byggnaden kan man fortfarande se spåren av, men annars är det mesta nytt och dyrt.

Boby Ulf

I medialt fokus

Boby har fått stort genomslag massmedialt de senaste dagarna för vårt deltagande i Andelsägarmetoden. Som första bolag ut på banan så finns det ett stort medialt intresse, vilket vi tackar för. Även om det finns en hel del kritiska synpunkter kring själva metoden, så verkar många välkomna tankarna på en ny upplåtelseform vid sidan om de traditionella formerna hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt. 20% som svarade ja till en upplåtelseform man nästan inte känner till är ju en god start om man läser DN´s ganska ovetenskapliga web-undersökning.

Jag tror att det här är en utmärkt möjlighet för Boby och liknande företag att kunna erbjuda de hyresgäster som vill investera i sitt boende, en bra möjlighet. Att kunna bilda en bostadrättsförening är enkelt, men att sedan få 67 % att gå med vid själva ombildningen är betydligt svårare. Även om många skulle vilja så måste vi inse att en stor del av våra boende inte har ekonomiska möjligheter att att få lån i banken eller klara de allt tuffare kraven på egen insats. Det gör att nästan alla ombildningar i våra miljonprogramområden riskerar att haverera. Samtidigt är det i just de här områdena som vi behöver få en större stabilitet genom att människor som får kapital som man vill investera i boende, tvingas flytta till andra områden, eller andra kommuner. Vi kan se det tydligt i statistiken där många flyttströmmar går till Stockholm, Huddinge och Södertälje, där tillgången på bostadsrätter och äganderätt är större. En utflyttare ersätts nästan alltid med en fattigare inflyttare, speciellt i våra miljonprogramområden. Så har det varit under de senaste 30 åren och det är den här trenden som vi måste försöka bryta. Det gör att vi måste våga pröva nya idéer, vi måste våga ta fram egna och ibland oprövade koncept. Under åren har vi utvecklat KompisBo och TjänsteBo som unika boendeformer. Allt för att bryta mönster och göra förorten intressant för andra grupper än de som traditionellt väljer oss. Det kommer vi att fortsätta med.

Ett gott slut och ett Gott Nytt År.

Boby Ulf

Årets hyresförhandlingar

Mycket nu! Hinner inte ens sköta min blogg anständigt…

För första gången på flera år lyckades vi slutföra hyresförhandlingarna innan årsskiftet. En hyreshöjning på 2,8 % från 1 april var visserligen en bra bit lägre än vårt yrkande, men ändå en hyfsad nivå. Nu stundar ganska tuffa sparkrav för att klara verksamheten.

I vår bransch finns en tradition att underhållskostnaderna blir någon form av dragspel i ekonomin. På ett sätt är det riktigt att visa på att om hyresgästernas företrädare inte är beredda att gå med på uppgörelser som innebär att vi kan genomföra våra underhållsplaner, så skjuter man problemen framför sig. Till sist uppstår en skuld till hyresgästerna där fatigheterna har ett eftersatt underhåll som på något sätt måste tas igen. Och det är hyresgästerna måste betala för det eftersatta underhållet, eftersom det inte finns någon annan finansiär. Om inte hyresgästerna klarar det återstår i värsta fall rivning av fastigheterna. Verkligheten är inte lika enkel. Det är svårt att visa på att en underhållsplan gäller under flera år. Fastighetsekonomi innebär att ständigt gå igenom och omprioritera i sitt bestånd beroende på att verkligheten skiljer sig från de teoretiska planer man tar fram genom sina tekniska underhållssystem. Det gör att vi har svårt att visa på hur stort glappet mellan vad vi egentligen skulle behöva ta ut i hyra och vad vi egentligen fått, är svårt att definiera. Det gör att de årliga hyresförhandlingarna tenderar att bli en genomgång av resultaträkningen, kopplat till det ganska diffusa begreppet ”affärsmässighet”.

Man kan ju fråga sig om det är värt att förhandla överhuvudtaget. Lokaler prissätts ofta med ett index kopplat till KPI eller liknande, under löpande avtalsperiod. I samband med uppsägning kan man förhandla fram en ny hyra, som för lokaler är en marknadshyra. Med vårt reglerade system på hyresmarknaden kan man säga att ett hyreskontrakt löper så länge hyresgästen vill bo kvar, om det sker en förändring av bruksvärdet, kan lägenheten få ett annat ”pris” och därmed en annan hyra, exempelvis efter en renovering. Då kan man fundera på varför vi inte kan ha en fast index-klausul i hyresavtalet om ingen förändring av bruksvärdet sker. Det skulle underlätta den långsiktiga planeringen och det skulle göra det lättare för hyresgäster att planera sin ekonomi. Eftersom riksbankens mål är att inflationsbekämpa ekonomin, borde vi nästan aldrig få hyreshöjningar på mer än 2 – 3 %. Hyresgästerna får betala för den allmänna kostnadsökningen, vilket de borde göra för att inte den löpande förvaltningen ska drabbas. Det skulle sätta ett större fokus på att fastighetsägare får betalt för de åtgärder som kommer enskilda hyresgäster tillgodo genom högre standard. Det skulle också ställa större krav på att tydligt definiera vad man vill göra och vilket nytt bruksvärde man kan förvänta sig som hyresgäst. Till sist kan det nog spara förhandlingsresurser. Det här är en vision som många säkert kan ha invändningar mot, men har alla som utgångspunkt att det går så går det ju nästan alltid.

God Jul, önskar

Boby Ulf

Hyressättning

Stockholm fortsätter att utmärka sig som den mest rigida region när det gäller differentierad hyressättning. Medan kommunala och privata bolag i Göteborg, Malmö, Umeå, Norrköping och en rad andra kommunala bolag har tillämpat en hyresättningsmodell som mer tar hänsyn till de boendes preferenser, har hyresgästföreningen i Stockholm, genom sina starka innerstadsföreninger hårdnackat hållit emot alla försök att differentiera hyrorna i Stockholm stad. Innerstadens starka lokalföreningar har präglat debatten under årtionden och har med alla medel hållit emot utvecklingen mot att tillämpa bruksvärdessystemet som det en gång i tiden var tänkt. Det känns därför inte konstigt att den medieuppblåsta ”Stockholmsmodellen” havererade för några veckor sedan. Det som har varit vardag i de flesta storstäder i Sverige trummas ut som något stort när väl Stockholm tar tag i frågan 20 år efter Göteborg och Malmö. Men så är det väl när man är ”the capital of Scandinavia” som man så blygsamt kallar sig. Nu återstår säkert ett vardagsslit för att återskapa förtroendet för varandra och fortsätta ett konstruktivt förhandlingsarbete.

Vill man vara lite elak kan man med visst fog säga att det egentligen beror på oförmågan att skapa en mer differentierad hyressättning i Stockholm, som vi fått den lagstiftning vi har idag och där vi med kniven på strupen avkrävs redovisningar av vår affärsmässighet. De privata fastighetsägarna hade nog haft en annan strategi än att gå till Bryssel och EU med hyressättningsfrågan, om man hade haft en mera fungerande hyresmarknad i Stockholm. I Botkyrka fortsätter vi dock vårt arbete med det lokala hyressättningssystemet. I jämförelse med Stockholm har vi ganska små tvistefrågor att lösa när det gäller hyressättningen i olika bostadsområden. Ibland är det skönt att befinna sig i förorten...

BOBY Ulf

Museum eller spjutspets

Var några dagar och hälsade på sonen i Rotterdam i förra veckan. Var också inbjuden att delta i en konferens kring social housing. Rotterdam är en märklig stad på många sätt. Jag hade bilden av en lite bedagad hamnstad med många sociala problem. Samtidigt visste jag att staden har en hel del intressant arkitektur. Jag möttes redan utanför centralstationen av en stad som mer såg ut som en vital del av Manhattan, snarare än en bedagad hamnstad. Hade möjlighet att vandra runt en hel del i staden och konstaterade att det byggs överallt och det som byggs sticker verkligen ut. Här vågar man verkligen ta ut svängarna och skapa en stad som lever med sina hamnar, kajer och floder, samtidigt som man kompletterar avvecklad hamnverksamhet med spännande bostadsområden och kontorskomplex. Några av världens främsta arkitektkontor finns i staden och det hjälper naturligtvis till, men det krävs också att man har en stad som vågar utmana och vågar satsa.

Jag kan känna skillnaden mot Stockholm. Vår huvudstad har mycket att försvara och bevara med sina välbevarade bostadsområden, sina vackra omgivningar med vattenkontakt och skärgård in på knuten. Samtidigt får staden inte bli ett museum. Diskussionerna kring Stockholms stadsbibliotek och Slussens omdaning ger en bild av en stad som inte tillåts peta i något av det förflutna. Slussens vara eller icke vara är närmast pinsam. Den ursprungliga trafikkarusellen som på många sätt var Slussens ursprungliga signum, har sedan länge förstörts av trafikplanerare och omläggningen till högertrafik. Kvar idag finns ett hopplöst, trist och nedslitet betongelände som borde rivits för trettio år sedan. Det borde gå att skapa nya och spännande platser som bryter mot det traditionella på ett lite mer uppkäftigt sätt. Slussen är definitivt ett sådant område som skulle tåla att sticka ut och bli Stockholms moderna city på gränsen mellan Södermalms stenstad och Gamla Stans medeltidsbebyggelse.

Ett annat område som har diskuterats livligt under senare år är Norra Stationsområdet mellan Stockholm och Solna, eller Hagastaden som man valt att kalla den. Tänk att verkligen få ta ut svängarna på ett sådant här trist område, där allt bara kan bli bättre än idag. Det första som händer när området ska planeras är en debatt om två, i mina ögon, fula torn som någon form av port in till Vasastaden. Resten av området ser högst ordinärt ut om man ser till hur man bygger idag. En stadsdel som ligger mellan Sveriges medicinska spjutspets Karolinska och Karolinska institutet, Vasastan och har en bortre del i Wennergren centret, borde anta den utmaningen genom att verkligen bli framtidsstaden. Risken finns att den blir lika tråkig som Liljeholmskajen eller de nyare delarna av Hammarby sjöstad. Tänk om man kunde få se ett område med lite utmanande konstruktioner och materialval som verkligen sticker ut. Annars får vi försöka driva på den utmaningen i Botkyrka istället, problemet är bara att inget kapital vågar satsa på områden söder om Telefonplan idag.
Boby Ulf