fredag 12 augusti 2016

Alternativ finansiering för att öka rörligheten på bostadsmarknaden.





Ett stort problem idag är att rörligheten på bostadsmarknaden är för låg. Orsaken är flera, men en av de viktigaste orsakerna är flyttskatten som gör att det blir höga ”kostnader” för att byta lägenhet. En grupp som är särskilt orörlig är äldre människor som ofta sitter kvar i sina stora hus eller lägenheter med låga driftkostnader och där en flytt till en mindre modern lägenhet skulle innebära att man visserligen frigör kapital och får en bättre fungerande lägenhet, men samtidigt ofta får en betydligt  högre boendekostnad. Det gör att de lägenheter eller småhus som större familjer efterfrågar, inte kommer ut på marknaden, samtidigt som många äldre människor har ett boende som är dåligt anpassade till sin situation. En fråga är om det går att lösa den här låsta situationen.



Om man antar att den genomsnittliga försäljningskostnaden för villor i Sverige är 3 000 000 kr och att den genomsnittliga lånesituationen för en pensionär i en villa är 500 000 kr. Det innebär en vinst vid en försäljning på 2 500 000 kr. Med nuvarande skattesystem kommer säljaren att behöva betala 22 %, eller 550 000 i reavinstskatt på försäljningen. Eftersom det många gånger är billigare att bo i småhus med låga driftkostnader i förhållande till en nybyggd lägenhet, avstår många äldre från att sälja huset trots att man frigör kapital. Att man dessutom får skatta bort mer än en femtedel av vinsten, gör att man har en ännu större benägenhet att stanna kvar. Den genomsnittliga driftkostnaden för en villa som banker och kreditinstitut räknar på är ca 3 500 kr per månad. Till det tillkommer lånekostnader som för ett pensionärspar kan beräknas uppgå till netto 500 kr/ månad. Den totala boendekostnaden blir då 4 000 kr per månad. Mindre reparationer och ersättning av vitvaror mm tillkommer.

Om pensionärsparet skulle flytta till en nyproducerad lägenhet i hyresrätt på 65 m2, skulle hyreskostnaden ligga på ca 8 500 kr per månad, en merkostnad på 4 500 kr per månad eller 54 000 kr per år. På 20 år skulle alltså mer än halva vinsten från försäljningen vara uppäten av högre boendekostnader. Eftersom dagens 65-åringar ser fram emot minst 25 år av resande, resturangbesök och motionerande mm, så blir kalkylen för att flytta alldeles för dålig. Man bor med andra ord hellre kvar i sin alltför stora villa än att söka sig till ett boende som är mer lämpligt storleksmässigt, eller ur tillgänglighetssynpunkt.

Jag tycker att det vore bra om staten skulle kunna tänka sig en riktad insats till personer över 65 år som är beredda att flytta till en nyproducerad hyresrätt, där man ger någon form av subvention för att öka omsättningen på bostadsmarknaden. En idé kan vara att ge en skatterabatt årligen på ett belopp som motsvarar reavinstskatten uppdelad på 20 år med ett tak på exempelvis 500 000 kr. Det skulle ge en skatterabatt på maximalt 2 000 kr per månad, vilket möjliggör en hyresnivå på drygt 6 000 kr per månad utan att det påverkar totalekonomin. Med tanke på att man slipper egna underhållskostnader för vitvaror mm kan man klara en nivå som är ytterligare 1 000 kr till 1 500 kr högre och då börjar vi närma oss en nyproduktionshyra. Att man dessutom frigör en stor del eget kapital kan göra det intressant. Det här skulle kunna finansieras med en höjd fastighetsskatt på ca 2 %. Idag har vi ca 2 miljoner småhus i Sverige, i 350 000 av dessa bor det bara en person!

 

Boby Ulf

torsdag 16 juni 2016

Så ska vi rusta upp miljonprogrammen


Från min debattartikel i Dagens samhälle den 14 juni

 

Fastighetsägare i hela Sverige står inför en stor utmaning när det är dags att renovera miljonprogrammen. För Botkyrkabyggen ligger lösningen i att ta ett helhetsgrepp och lyfta hela området. Vi börjar i Fittja.

 

Hur ska vi renovera miljonprogrammen så att hyresgästerna kan bo kvar och samtidigt utveckla hela området? Det är frågan många fastighetsägare ställs inför nu när det är dags att renovera miljonprogrammen. Större delen av Botkyrkabyggens 10 700 bostäder är just miljonprogramslägenheter. Till den här utmaningen finns det inte en självklar lösning, utan flera. För oss handlar det om att ta ett helhetsgrepp.

Botkyrkabyggen och NCC tar nu tillsammans första steget i utvecklingen av Fittja. 1300 av våra lägenheter i området ska rustas upp under de närmaste åren. Det kostar mycket att renovera, det är inget vi ska hymla med. Men med den modell vi tagit fram tillsammans med NCC kommer vi kunna renovera på ett sådant sätt att vi kan hålla hyrorna nere. I korthet går modellen ut på att vi endast ska åtgärda det som nödvändigt måste bytas ut, som stammar, rör och badrum, medan mycket av övrig upprustning är frivillig för hyresgästerna.  På så sätt kan de bättre själva välja sin standard och därmed hyreshöjning.

Men lika mycket som vi ska renovera så ska vi lyfta våra områden när vi upprustar miljonprogrammen. Det gör vi dels genom att bygga nytt, dels genom att skapa flera alternativa boendelösningar. Botkyrkabyggen ligger redan i framkant vad gäller innovativa boendeformer. Med våra konceptboenden KompisBo, SeniorBo och TrädgårdsBo erbjuder vi flera unika typer av hem. För oss är det självklart att utveckla framtidens boende och det ska vi fortsätta med. För att skapa mer dynamiska områden har vi också infört andelsägande. Andelsägande är ett helt nytt sätt att äga sin lägenhet på vilket gör att vi kan mixa upplåtelseformer i ett hus, med hyresrätter och andelsägande i samma trappuppgång. Det skapar stabilitet i området när de som önskar ett ägande i sitt boende, kan få tillgång till det utan att flytta. Bostäder för ungdomar är också något vi satsar mycket på då vi nu för första gången bygger modulbostäder för unga. Vi skapar ett långsiktigt hållbart och attraktivt samhälle när boendeformer för olika grupper av människor blandas på det här sättet i våra områden.

Med det här helhetsperspektivet tar vi oss nu an hela Fittja. Vi gör det tillsammans med en aktiv byggare som NCC, och med kommunen och andra fastighetsägare. Botkyrkabyggen stödjer och samarbetar redan med flera lokala föreningar och organisationer. Den här satsningen är inget som ska ske över huvudet på människorna som lever sina liv här. Vi står på våra hyresgästers sida. Att behålla helhetsgreppet även när det gäller samarbete är en förutsättning för att lyckas. Bara tillsammans kan vi utveckla och lyfta våra förortsområden utifrån våra olika kompetenser och förutsättningar. Nu tar vi det första steget på resan mot framtidens Fittja.
Boby Ulf

tisdag 7 juni 2016

Bostadsministerns tre utmaningar


Mycket har hänt sedan min senaste blogg. Vi har fått en ny bostadsminister, regeringen har ombildats och Trump har blivit Republikanernas presidentkandidat.

Med en ny bostadsminister på plats kanske det åter kan bli lite fart på de bostadspolitiska frågorna. Bostadspolitiska frågor har vuxit sig allt starkare de senaste åren och man kan väl misstänka att det största regeringspartiet bannar sig själv för att man inte slagits hårdare för den ministerposten i regeringsförhandlingarna för några år sedan. Nu har en del frågor lyfts till finansministernivå, för att hålla ihop frågorna kring hur satsningar inom bostadspolitiken ska kunna finansieras. Men visst finns det utmaningar. I min blogg från slutet av september 2014 skrev jag bl a:

”Det finns inga lätta vägar att komma tillrätta med bostadsbristen i Sverige och till skillnad från 60-talet när vi stod inför en stor bostadsbrist, så rev vi det gamla uttjänta beståndet och fokuserade på att bygga en miljon nya bostäder. Idag ska vi både bygga nytt och renovera det gamla – samtidigt. Det kommer att bli konkurrens om arbetskraften med risk för kraftigt ökade byggkostnadspriser från en nivå som redan är högst i Europa. Det finns med andra ord en hel del att fundera på för en bostadsminister.”

Den förra ministern tänkte kanske på de här frågorna, men det hände inte speciellt mycket enligt min mening. Det är bråttom och det duger inte att bara prata. Det krävs handling på en mängd olika områden. Byggprocessen är fortfarande för långsam, det tar för lång tid att gå från idé till att sätta spaden i jorden. Ska vi bygga 700 000 nya lägenheter så krävs det snabba beslutsprocesser och starka begränsningar i möjligheterna att överklaga beslut. Vi behöver styra över en mängd människor till byggsektorn och det tar tid att både locka över och utbilda personal till branschen. Med en kultur i utbildningssverige att det är ekonomi, it och media som är de utbildningsvägar som är värda något, blir den nödvändiga omställningen till byggsektorn, en jätteutmaning. Här behövs en ”superminister” som kan gå över flera olika departement för att få tillstånd en verklig förändring. Det tredje området är byggkostnaderna. Sverige har Europas högsta byggkostnader och att skicka in subventioner för att bygga riskerar snarare att förvärra situationen än att hjälpa upp den. Vi måste få en regering och en bostadsminister som sätter sig in i och förstår vilka mekanismer som leder till de höga byggkostnaderna. Politiskt har man kanske få instrument för att kunna vända utvecklingen. Bristande konkurrens kan man inte lagstifta bort, men man kan underlätta för en friare konkurrens. Peter Eriksson som ny bostadsminister har verkligen stora utmaningar framför sig.

För några månader sedan kändes det osannolikt att Donald Trump skulle kunna bli presidentkandidat för det republikanska partiet. Idag är verkligheten en annan och han kan med det konstiga system som finns i USA när det gäller röstregistrering, mycket väl bli landets president. Med ett budskap om att göra ”Amerika starkt igen” (i ett land som redan har världens största ekonomi och världens största krigsmakt) kan han mycket väl locka till sig väljare från grupper som normalt inte borde rösta på en kvinnoförnedrare, rasist och kapitalist i dess mest negativa form. Men tyvärr är allt möjligt i Amerika. En liten rysning för tankarna till tidigt 30-tal i Europa och en före detta vice korpral som ingen riktigt tog på allvar…

Boby Ulf

 

onsdag 27 april 2016

Helt, rent och snyggt - blir tryggt


I nästa vecka gör Botkyrkabyggen ett nytt utskick till alla hyresgäster i vår sopkampanj. 2016 har vi utnämnt till ett ”sop-år”, ett år då vi kommer att ha ett särskilt fokus på de här frågorna. Det kan tyckas trivialt att prata sopor, men sanningen är den att sopor är en av de mest diskuterade frågorna bland våra hyresgäster, och även bland vår personal. Skitiga och stökiga grovsoprum, dåligt städade återvinningsstationer, skräp och sopor i området, det finns många anledningar till att människor blir upprörda, trötta eller förbannade. Det tråkiga är att det i de allra flesta fallen är vissa av våra egna hyresgäster, som är orsaken till frustrationen. Rätt från mig! Säger man på Scania i sitt Lean-arbete och det ligger något i den devisen. Om alla gör rätt från början så har vi nästan eliminerat frustrationen från våra hyresgäster och vår personal. Därför informerar vi, tipsar vi, städar vi, allt med hopp om att alla våra hyresgäster ska förstå att det blir bäst om det blir rätt från början.

Jag hade lyckan att delta i en konferens arrangerad av Unesco-LUCS i Eskilstuna för någon vecka sedan. Vi deltagare fick i mindre grupper träffa en skolklass med 13 åringar från ett av Eskilstunas tuffare områden. Det var bra samtal och jag tror att många av oss som var med, fick en bra inblick i hur livet levs om man är 13 år i ett miljonprogramområde. Det som slog mig var vilka resurser som finns bland dagens unga elever. Man pratar om kris i skolan och det kanske stämmer på en del områden, men jämför man med när jag gick i skolan kan jag ändå konstatera att dagens unga har en helt annan öppenhet och respektlöshet för vuxna. Man kan uttrycka sig rakt och tydligt, tar debatten på ett moget sätt och vågar ta upp det som är jobbigt. Det som också slog mig var att många av 13-åringarna upplevde att just nedskräpning och sopor var en av de saker som de tyckte var skämmit och trist med sitt bostadsområde. Ska man känna stolthet för sitt bostadsområde så handlar det mycket om helt, rent och snyggt, även för en 13-åring!

Boby Ulf

måndag 4 april 2016

Skatter som hittas


Den stora nyheten idag handlar om den jätteläcka med information om skattesmitare som grävande journalister runt om i världen, fått ta del av. Skattesmitare får det allt värre. Inte nog med dagens läcka som omfattar långt över en miljon dokument och som bara i Sverige omfattar över 400 svenskar. Dessutom har länder med stark banksekretess tvingats (eller frivilligt) släppt på sekretessen och överlämnat uppgifter till respektive land där personen borde betala skatt. Många svenskar har börjat betala in skatt för de pengar man gömt undan i Schweiz och andra skatteparadis. Dagens avslöjande förefaller vara ett sätt att undvika banker och istället placera pengar i mer eller mindre fingerade bolag. Det är bra att allt avslöjas och att människor som hanterar tvivelaktiga affärer allt oftare drabbas av moraliska betänkligheter och börjar visselblåsa. Det som kan göra mig orolig är att skattesmitare, ofta ligger steget före alla andra och hittar nya vägar att hålla undan pengar som borde beskattas. Nu ska man väl inte kalla alla skattesmitare för brottslingar, eftersom några kan ha helt lagliga skäl att hantera sin ekonomi på det här sättet. Det tråkiga är egentligen själva den moraliska frågan, varför de som många gånger tjänar mest och har det ekonomiskt bäst, är de som är minst benägna att betala skatt. Visst, man kan hävda att med det progressiva skattesystem som vi har så ”drabbas” höginkomsttagare av en hög procentandel på den sista intjänade hundralappen, men det blir i alla fall alltid minst 40 kronor över på den hundringen. Skillnad var det på 70-talet när Astrid Lindgren och andra höginkomsttagare fick betala över 100 % i marginalskatt och som satte igång en skattedebatt efter hennes Pomperipossa i Monismanien-artikel, en artikel som många hävdade fick den dåvarande s-regeringen på fall. Skatter väcker känslor.

 

En av de kritiska frågorna framöver tror jag kan vara skattefrågorna, men utifrån ett annat perspektiv. I Sverige har vi kommuner och landsting som har en stark ställning och som självständigt får besluta om vilken skattesats man ska ta ut av sina medborgare. Staten försöker begränsa skillnaderna mellan fattiga och rika kommuner med ett alltmer komplicerat skatteutjämningssystem, där de rika kommunerna får vara med och betala till de fattiga. Trots det skiljer det över fem kronor i kommunalskatt mellan högsta och lägsta kommun, kanske inte låter så mycket, men för en normalinkomsttagare blir det ändå en skillnad på 15 000 per år. 30 000 för en familj med två inkomster i skattade pengar. Nu är det ofta så att priset på villor och bostadsrätter i lågskattekommuner är mångdubbelt högre än i högskattekommuner, men när det gäller hyresrätter så är skillnaden väldigt liten. Det kan till och med vara billigare att hyra en trerummare i Solna med 29,20 i skattesats, än i Munkedal med 35,11 i skattesats, skillnaden blir att Solnafamiljen har 30 000 mer att röra sig med varje år. Vad som blir ännu mera oroande inför framtiden, är om man läser en liten rapport från SKL, Sveriges kommuner och landsting. Där har man analyserat kostnaderna för att ta hand om en åldrande befolkning i Sverige. I det ena scenariet ser man att de skatteintäkter man får in genom reallöneökningar mm innebär att man klarar skattetrycket fram till 2035, trots en växande äldre befolkning. Det andra scenariet, som bygger på nuvarande situation innebär att kostnaderna ökar med 1 % per år utöver demografins krav. Då får vi en helt annan bild. Det totala skattetrycket förväntas öka från 32 kronor (snittet idag) till ca 45 kronor. Det innebär att vi i genomsnitt kommer att betala 45 % i kommunal- och landstingsskatt år 2035. En situation som, i mina ögon, för många människor och för hela samhället, skulle bli en katastrof.  Frågan är hur vi hanterar den här situationen i Sverige. Kommer välfärdsfrågorna att sättas under lupp, där samhället tvingas att hårdprioritera vad som ska vara samhällets uppgifter i framtiden och vad som man överlåter till enskilda människor att betala för eller till och med avstå ifrån. Eller kan vi redan nu få en diskussion om hur vi ska kunna begränsa kostnadsutvecklingen inom äldreomsorgen och sjukvården, genom att kraftsamla kring att hitta smarta lösningar, långsiktigt hållbara strategier mm. Och i så fall, vad blir allmännyttans roll?

 

Boby Ulf

måndag 7 mars 2016

Bygga rationellt

Jag var i Torsby i Värmland i förra veckan för att titta på produktionen av våra nya ungdomsbostäder. Botkyrkabyggen har tre olika nybyggnadsprojekt på gång när det gäller ungdomsbostäder, två i Storvreten och ett projekt i Tuna. Totalt bygger vi 75 ungdomslägenheter om 32 m2. Vi har valt att bygga ganska små lägenheter i loftgångshus, med balkong och förråd på balkongen. Marklägenheterna har även tillgång till uteplats med en liten trädgård.


I Torsby produceras våra lägenhetsmoduler av Moelven. Allt sker på fabrik, för att sedan transporteras ner till Botkyrka för montering. Jag inser när jag står där på fabriksgolvet och ser de anställda knalla runt i värmen i lokalen, att så här borde bostäder produceras. Utomhus råder halv storm och blötsnö.... Först gör man golvet med alla anslutningar och isoleringar, sedan sätter man upp väggar och lägger på tak. Efter det kan de olika hantverksgrupperna i lugn och ro hantera sina moment efter en särskild logistik. Totalt ser jag ett 20-tal olika moduler i lokalen som successivt förflyttades genom fabriken mot fabriksdörrarna och lagerutrymmet ute på gården, där de placerades väl inplastade i avvaktan på transport. Enkelt och rationellt och med ett utvecklat system som har hög flexibilitet, men där ändå grunderna är desamma. Ingen risk för fuktskador i inomhusmiljön.


Ska vi ha en chans att kapa byggkostnaderna i framtiden så måste ett mer rationellt tänk etableras i byggbranschen. Logistiker, Lean-tänk, multihantverkare, produktutvecklare, självstyrande grupper, allt borde vara intressant att få fram, men tyvärr händer nästan ingenting inom flerbostadshus-marknaden. Intresset att bygga nya unika bostadsrättskomplex, med köpare som är näst intill okänsliga för produktionskostnaderna (med dagens räntenivåer) gör att alla inblandade har ett ganska lågt intresse för rationell processutveckling. Kanske kan en mättad bostadsrättsmarknad och ett fortsatt tryck på billiga hyresrätter ändra på den saken. Det krävs nog att alla de stora drakarna börjar intressera sig för hur man kan skapa billiga men ändå hyfsat lönsamma bostadsprojekt, för att det ska hända något radikalt. SABO:s s.k. Kombohus har rört om marknaden en del, men det behövs mycket mera. I potten ligger trots allt minst en halv miljon bostäder....


Boby Ulf 

måndag 1 februari 2016

Överläggningar med förhinder?


Enligt uppgift har överläggningarna mellan de politiska partierna inletts idag. Sverige befinner sig i kris, med en snabbt växande befolkning och en påtaglig bostadsbrist i större delen av Sveriges tillväxtkommuner. Frågan är inte på något sätt ny, skillnaden är att frågan om bostadsbrist och dess orsaker nu hamnat direkt i knät på nästan alla politiker. Det som är lite fascinerande med politiska överläggningar är hur de enskilda politiska partierna agerar.
Inför överläggningarna har flera partiledare och framträdande politiker markerat tydligt i frågor som i mina ögon borde läggas upp på bordet som en del i själva förhandlingen. Liberalerna var snabbt ute och krävde skattesänkningar om en avtrappning av ränteavdragen skulle genomföras och att ”marknadshyra” skulle genomföras för nyproduktion. Vänsterpartiet har aviserat att man vill ha kraftigt subventionerade nyproducerade lägenheter för att stimulera nyproduktion, genom omfördelning. Finansministern har aviserat att hon inte vill prata om fastighetsskatt. Listan kan göras lång. Frågan är bara hur man ska kunna komma överens om någonting när man går ut med politiska låsningar i förtid.
För mig handlar konstruktiva förhandlingar om att gå in i förhandlingar med så lite låsningar som möjligt för att hitta konstruktiva lösningar. Jag drar mig till minnes en kväll i Berlin för några år sedan, där jag satt och diskuterade bostadspolitik med en aktiv socialdemokrat och en lika aktiv folkpartist. Vi började med att konstatera att det behövdes långsiktiga breda politiska överenskommelser för att få ordning på bostadspolitiken. Efter det tog det sådär fem minuter innan de var osams om det mesta inom skattepolitik, bostadspolitik, regeringsmakt mm. Jag satt mitt emellan och försökte återföra frågan till de breda kompromisserna, utan att lyckas. Vi får se vad som kommer ut av de här överläggningarna.
 
Boby Ulf