torsdag 27 oktober 2016

En dag som väcker känslor

 I måndags, den 24 oktober utsåg styrelsen i Botkyrkabyggen min efterträdare. Chris Österlund blir en alldeles utmärkt vd för Botkyrkabyggen. Vi jobbade tillsammans några år när jag kom till det här företaget för sådär 13 år sedan, när jag var ny som vd och Chris var administrativ chef. Lyhörd, pedagogisk och drivande, var mitt omdöme då och det håller fortfarande. Sedan dess har hon varit på olika framträdande poster i branschen bl a som vd i Nynäshamnsbostäder och SSSB, studentbostadsbolaget i Stockholm. Senast som chef för ekonomi och finans på SABO.



Mina blandade känslor är att det är just jag som ska ersättas. Även om jag valt det själv, att sluta på Botkyrkabyggen när mitt avtal går ut i april, så blir det så tydligt att jag kommer att lämna den här fantastiska arbetsplatsen med alla härliga arbetskamrater och utmanande kunder. Ofta skyddar man sig med uttryck som ”Ja, ja, allt har sin tid.”  ”Man ska göra annat medan man kan”, eller ”Det ska bli skönt att få styra sin tid lite bättre”. Men när allt kommer omkring så inser jag samtidigt att jag under många år har tillhört den grupp människor som faktiskt kunnat påverka branschen och samhället, genom att fatta beslut. Det vi gör eller inte gör i Botkyrkabyggen, påverkar en stor del av hela Botkyrka, eftersom vi har nästan 1/3-del av hela bostadsmarknaden i den här kommunen. En del av de beslut vi fattat i Botkyrkabyggen har dessutom haft påverkan på hela branschen och delar av samhället. Jag tänker främst på KompisBo, TjänsteBo och Andelsägarboende som fått genomslag i andra delar av landet och skapat stort intresse från branschen. Jag tänker också på vårt jämställdhetsarbete, mångfaldsarbete, som gett oss priser och utmärkelser, samt hur vi arbetar med varsam renovering av vårt fastighetsbestånd. Allt det här är beslut som jag som vd kunnat initiera, driva och besluta om och det har varit otroligt inspirerande. Nu inträder jag en roll som ”Lame duck” som enligt Wikepedia är en vald person vars efterträdare redan har blivit vald, till dess Chris tillträder i februari. Jag börjar tänka på min framtid som inte bara ska vara hängmatta. Det finns så mycket spännande att kasta sig över i den här branschen. Men jag kommer att sakna alla härliga medarbetare…

 

Boby Ulf

fredag 14 oktober 2016

Alby och Dylan


Jag var på ”första spadtaget” på Albyberget igår. Titanias satsning på bostadsrätter kring Tingstorget är positivt för Alby och positivt för hela Botkyrka. Det är den största satsningen på bostadsrätter i Norra Botkyrka på årtionden. För tio år sedan låg priserna för en bostadsrätt i Norra Botkyrka på 6 -7 tusen kronor per m2, idag är den ofta över 25 000 kronor. Prisökningen på den begagnade bostadsmarknaden gör att fler vågar satsa på att nyproducera bostäder i Botkyrka. Om skillnaden mellan nytt och gammalt är 10 000 kronor per m2 börjar det bli attraktivt för investerare, både de som bygger och de som ska köpa nyproducerat. För oss som fastighetsägare i bostadsområden med nästan bara hyresrätter, är det positivt att människor får fler alternativ att välja på. Att bara kunna erbjuda 50 år gammal hyresrätt, gör att vissa människor väljer bort våra områden eller väljer att flytta ifrån oss. Flera alternativ på marknaden stärker hela samhället. Det är också därför som vi i Botkyrkabyggen försöker utveckla Andelsägarlägenheter som ett sätt att ge människor alternativ. Det skapar stabilitet som i sin tur leder till trivsammare områden. Åter till Albyberget, så grävde byggherren Titania ned vykort från Botkyrkabor som ska bevaras i 50 år innan de grävs upp. En spännande form av framtidsspaning och kanske något för kommande generationer att glädjas åt. ”Hur tänkte dom då?” blir säkert något som kommer att upprepas många gånger. De som är med 2066 får se....

 

På tunnelbanan från Alby in mot Stockholm såg jag i min mobil att Bob Dylan fått Nobelpriset i litteratur. Jag tycker att det var ett modigt beslut som säkert retar gallfeber på vissa i kultureliten. För mig var det nog Beatles och Dylan som väckte mitt musikintresse någon gång i mitten av 60-talet, men de senaste 20 åren har jag varit mer imponerad över hur en människa orkar turnera så mycket som han gör. Ibland verkar han inte veta vilken stad han är i utan river av låtar i två tre timmar utan något mellansnack. Ett proffs, som ändå under 55 års tid levererat fantastiska låtar med fantastiska texter. Några damer som klev på tunnelbanan i Liljeholmen satte sig mitt emot mig och började diskutera vem som skulle få Nobelpriset. –Det är redan klart sa jag, det blev Bob Dylan. ”Det kan man ju alltid fantisera om” fnös den ena damen. Jag visade upp artikeln i min Padda. De båda damerna skakade på huvudet och tittade på mig som om jag vore Nobelkommittén, klev av vid Mariatorget och försvann bort. Det är alltid spännande att åka kollektivt.

 

Boby Ulf

måndag 3 oktober 2016

Ungdomsbostäder och byggprocesser


Äntligen är våra Ungdomsbostäder klara för inflyttning. Våra första 30 lägenheter på Harbrovägen invigdes i fredags. Jag tycker att hela projektet har varit fantastiskt spännande att följa, från de första tankarna kring ungdomsboende till markletande, planarbete och byggnation. Nu står det första av tre hus klar och jag mötte en entusiastisk Emma i fredags, som verkligen såg fram emot sitt första boende ”på riktigt”. Fram till jul kommer vi ha klart alla tre projekt i Storvreten och Tumba. Totalt handlar det om 72 lägenheter, alla ettor på 32 m2 med hög standard.

Hela det här projektet visar på att om alla drar åt samma håll så går det att genomföra tre nybyggnadsprojekt på ganska kort tid. Många debattörer, politiker och ”förståsigpåare”, pekar på trög lagstiftning som innebär att handläggningstiderna för plan- och bygglovsfrågor drar ut på tiden och att det är därför det blir så lite byggt. Det här projektet visar delvis på motsatsen. Vill alla inblandade att det ska fungera smidigt att få fram nya hus, så kan hela processen kortas rejält. Men det bygger på att Botkyrkabyggens ansvariga är proaktiva och väl förberedda inför varje steg, att kommunens tjänstemän och beslutsfattare jobbar tillsammans med oss för att få det hela att flyta på snabbt och smidigt. Att vi kan föra en aktiv dialog för att ge grannar och andra intressenter så pass stor trygghet att man inte behöver överklaga detaljplanerna. Och till sist handlar det om byggbolag som verkligen vill leverera ett bra projekt i tid. Jag tycker att allt det här har varit på plats i det här projektet, men jag kan inte säga att det är så i alla projekt.

Ett annat nybyggnadsprojekt vi driver har kantats av motgångar och förseningar, men nu har vi äntligen satt spaden i jorden, ca 1,5 år försenat. Vi är inte ensamma om det, jag hörde för något år sedan att Svenska Bostäder hållit på i tio år att få igång ett studenthusbygge i Albano mellan KTH och Universitetet. Allt har överklagats till högsta instans, både via plan- och bygglagen och miljöbalken. Det ser ut som det bygget äntligen har kommit igång. Är det något man behöver komma åt så är det de här dubbla överklagansmöjligheterna. Att man först kan överklaga en plan hela vägen upp till regeringen enligt en lag och sedan om man inte får rätt där gå över på och överklaga planerna utifrån miljökriterier ända upp till miljööverdomstolen, det känns fel. Det kan vara ok i stora infrastrukturprojekt som broar och motorvägar, men ett enskilt litet husprojekt känns spontant fel. Det kommer att bli förändringar inom det här området, men det kan ta tid. Till dess får vi fortsätta att försöka med våra gemensamma krafter, kommunen och vi, att få fram nya bostäder i den här kommunen.

 

Boby Ulf

fredag 12 augusti 2016

Alternativ finansiering för att öka rörligheten på bostadsmarknaden.





Ett stort problem idag är att rörligheten på bostadsmarknaden är för låg. Orsaken är flera, men en av de viktigaste orsakerna är flyttskatten som gör att det blir höga ”kostnader” för att byta lägenhet. En grupp som är särskilt orörlig är äldre människor som ofta sitter kvar i sina stora hus eller lägenheter med låga driftkostnader och där en flytt till en mindre modern lägenhet skulle innebära att man visserligen frigör kapital och får en bättre fungerande lägenhet, men samtidigt ofta får en betydligt  högre boendekostnad. Det gör att de lägenheter eller småhus som större familjer efterfrågar, inte kommer ut på marknaden, samtidigt som många äldre människor har ett boende som är dåligt anpassade till sin situation. En fråga är om det går att lösa den här låsta situationen.



Om man antar att den genomsnittliga försäljningskostnaden för villor i Sverige är 3 000 000 kr och att den genomsnittliga lånesituationen för en pensionär i en villa är 500 000 kr. Det innebär en vinst vid en försäljning på 2 500 000 kr. Med nuvarande skattesystem kommer säljaren att behöva betala 22 %, eller 550 000 i reavinstskatt på försäljningen. Eftersom det många gånger är billigare att bo i småhus med låga driftkostnader i förhållande till en nybyggd lägenhet, avstår många äldre från att sälja huset trots att man frigör kapital. Att man dessutom får skatta bort mer än en femtedel av vinsten, gör att man har en ännu större benägenhet att stanna kvar. Den genomsnittliga driftkostnaden för en villa som banker och kreditinstitut räknar på är ca 3 500 kr per månad. Till det tillkommer lånekostnader som för ett pensionärspar kan beräknas uppgå till netto 500 kr/ månad. Den totala boendekostnaden blir då 4 000 kr per månad. Mindre reparationer och ersättning av vitvaror mm tillkommer.

Om pensionärsparet skulle flytta till en nyproducerad lägenhet i hyresrätt på 65 m2, skulle hyreskostnaden ligga på ca 8 500 kr per månad, en merkostnad på 4 500 kr per månad eller 54 000 kr per år. På 20 år skulle alltså mer än halva vinsten från försäljningen vara uppäten av högre boendekostnader. Eftersom dagens 65-åringar ser fram emot minst 25 år av resande, resturangbesök och motionerande mm, så blir kalkylen för att flytta alldeles för dålig. Man bor med andra ord hellre kvar i sin alltför stora villa än att söka sig till ett boende som är mer lämpligt storleksmässigt, eller ur tillgänglighetssynpunkt.

Jag tycker att det vore bra om staten skulle kunna tänka sig en riktad insats till personer över 65 år som är beredda att flytta till en nyproducerad hyresrätt, där man ger någon form av subvention för att öka omsättningen på bostadsmarknaden. En idé kan vara att ge en skatterabatt årligen på ett belopp som motsvarar reavinstskatten uppdelad på 20 år med ett tak på exempelvis 500 000 kr. Det skulle ge en skatterabatt på maximalt 2 000 kr per månad, vilket möjliggör en hyresnivå på drygt 6 000 kr per månad utan att det påverkar totalekonomin. Med tanke på att man slipper egna underhållskostnader för vitvaror mm kan man klara en nivå som är ytterligare 1 000 kr till 1 500 kr högre och då börjar vi närma oss en nyproduktionshyra. Att man dessutom frigör en stor del eget kapital kan göra det intressant. Det här skulle kunna finansieras med en höjd fastighetsskatt på ca 2 %. Idag har vi ca 2 miljoner småhus i Sverige, i 350 000 av dessa bor det bara en person!

 

Boby Ulf

torsdag 16 juni 2016

Så ska vi rusta upp miljonprogrammen


Från min debattartikel i Dagens samhälle den 14 juni

 

Fastighetsägare i hela Sverige står inför en stor utmaning när det är dags att renovera miljonprogrammen. För Botkyrkabyggen ligger lösningen i att ta ett helhetsgrepp och lyfta hela området. Vi börjar i Fittja.

 

Hur ska vi renovera miljonprogrammen så att hyresgästerna kan bo kvar och samtidigt utveckla hela området? Det är frågan många fastighetsägare ställs inför nu när det är dags att renovera miljonprogrammen. Större delen av Botkyrkabyggens 10 700 bostäder är just miljonprogramslägenheter. Till den här utmaningen finns det inte en självklar lösning, utan flera. För oss handlar det om att ta ett helhetsgrepp.

Botkyrkabyggen och NCC tar nu tillsammans första steget i utvecklingen av Fittja. 1300 av våra lägenheter i området ska rustas upp under de närmaste åren. Det kostar mycket att renovera, det är inget vi ska hymla med. Men med den modell vi tagit fram tillsammans med NCC kommer vi kunna renovera på ett sådant sätt att vi kan hålla hyrorna nere. I korthet går modellen ut på att vi endast ska åtgärda det som nödvändigt måste bytas ut, som stammar, rör och badrum, medan mycket av övrig upprustning är frivillig för hyresgästerna.  På så sätt kan de bättre själva välja sin standard och därmed hyreshöjning.

Men lika mycket som vi ska renovera så ska vi lyfta våra områden när vi upprustar miljonprogrammen. Det gör vi dels genom att bygga nytt, dels genom att skapa flera alternativa boendelösningar. Botkyrkabyggen ligger redan i framkant vad gäller innovativa boendeformer. Med våra konceptboenden KompisBo, SeniorBo och TrädgårdsBo erbjuder vi flera unika typer av hem. För oss är det självklart att utveckla framtidens boende och det ska vi fortsätta med. För att skapa mer dynamiska områden har vi också infört andelsägande. Andelsägande är ett helt nytt sätt att äga sin lägenhet på vilket gör att vi kan mixa upplåtelseformer i ett hus, med hyresrätter och andelsägande i samma trappuppgång. Det skapar stabilitet i området när de som önskar ett ägande i sitt boende, kan få tillgång till det utan att flytta. Bostäder för ungdomar är också något vi satsar mycket på då vi nu för första gången bygger modulbostäder för unga. Vi skapar ett långsiktigt hållbart och attraktivt samhälle när boendeformer för olika grupper av människor blandas på det här sättet i våra områden.

Med det här helhetsperspektivet tar vi oss nu an hela Fittja. Vi gör det tillsammans med en aktiv byggare som NCC, och med kommunen och andra fastighetsägare. Botkyrkabyggen stödjer och samarbetar redan med flera lokala föreningar och organisationer. Den här satsningen är inget som ska ske över huvudet på människorna som lever sina liv här. Vi står på våra hyresgästers sida. Att behålla helhetsgreppet även när det gäller samarbete är en förutsättning för att lyckas. Bara tillsammans kan vi utveckla och lyfta våra förortsområden utifrån våra olika kompetenser och förutsättningar. Nu tar vi det första steget på resan mot framtidens Fittja.
Boby Ulf

tisdag 7 juni 2016

Bostadsministerns tre utmaningar


Mycket har hänt sedan min senaste blogg. Vi har fått en ny bostadsminister, regeringen har ombildats och Trump har blivit Republikanernas presidentkandidat.

Med en ny bostadsminister på plats kanske det åter kan bli lite fart på de bostadspolitiska frågorna. Bostadspolitiska frågor har vuxit sig allt starkare de senaste åren och man kan väl misstänka att det största regeringspartiet bannar sig själv för att man inte slagits hårdare för den ministerposten i regeringsförhandlingarna för några år sedan. Nu har en del frågor lyfts till finansministernivå, för att hålla ihop frågorna kring hur satsningar inom bostadspolitiken ska kunna finansieras. Men visst finns det utmaningar. I min blogg från slutet av september 2014 skrev jag bl a:

”Det finns inga lätta vägar att komma tillrätta med bostadsbristen i Sverige och till skillnad från 60-talet när vi stod inför en stor bostadsbrist, så rev vi det gamla uttjänta beståndet och fokuserade på att bygga en miljon nya bostäder. Idag ska vi både bygga nytt och renovera det gamla – samtidigt. Det kommer att bli konkurrens om arbetskraften med risk för kraftigt ökade byggkostnadspriser från en nivå som redan är högst i Europa. Det finns med andra ord en hel del att fundera på för en bostadsminister.”

Den förra ministern tänkte kanske på de här frågorna, men det hände inte speciellt mycket enligt min mening. Det är bråttom och det duger inte att bara prata. Det krävs handling på en mängd olika områden. Byggprocessen är fortfarande för långsam, det tar för lång tid att gå från idé till att sätta spaden i jorden. Ska vi bygga 700 000 nya lägenheter så krävs det snabba beslutsprocesser och starka begränsningar i möjligheterna att överklaga beslut. Vi behöver styra över en mängd människor till byggsektorn och det tar tid att både locka över och utbilda personal till branschen. Med en kultur i utbildningssverige att det är ekonomi, it och media som är de utbildningsvägar som är värda något, blir den nödvändiga omställningen till byggsektorn, en jätteutmaning. Här behövs en ”superminister” som kan gå över flera olika departement för att få tillstånd en verklig förändring. Det tredje området är byggkostnaderna. Sverige har Europas högsta byggkostnader och att skicka in subventioner för att bygga riskerar snarare att förvärra situationen än att hjälpa upp den. Vi måste få en regering och en bostadsminister som sätter sig in i och förstår vilka mekanismer som leder till de höga byggkostnaderna. Politiskt har man kanske få instrument för att kunna vända utvecklingen. Bristande konkurrens kan man inte lagstifta bort, men man kan underlätta för en friare konkurrens. Peter Eriksson som ny bostadsminister har verkligen stora utmaningar framför sig.

För några månader sedan kändes det osannolikt att Donald Trump skulle kunna bli presidentkandidat för det republikanska partiet. Idag är verkligheten en annan och han kan med det konstiga system som finns i USA när det gäller röstregistrering, mycket väl bli landets president. Med ett budskap om att göra ”Amerika starkt igen” (i ett land som redan har världens största ekonomi och världens största krigsmakt) kan han mycket väl locka till sig väljare från grupper som normalt inte borde rösta på en kvinnoförnedrare, rasist och kapitalist i dess mest negativa form. Men tyvärr är allt möjligt i Amerika. En liten rysning för tankarna till tidigt 30-tal i Europa och en före detta vice korpral som ingen riktigt tog på allvar…

Boby Ulf

 

onsdag 27 april 2016

Helt, rent och snyggt - blir tryggt


I nästa vecka gör Botkyrkabyggen ett nytt utskick till alla hyresgäster i vår sopkampanj. 2016 har vi utnämnt till ett ”sop-år”, ett år då vi kommer att ha ett särskilt fokus på de här frågorna. Det kan tyckas trivialt att prata sopor, men sanningen är den att sopor är en av de mest diskuterade frågorna bland våra hyresgäster, och även bland vår personal. Skitiga och stökiga grovsoprum, dåligt städade återvinningsstationer, skräp och sopor i området, det finns många anledningar till att människor blir upprörda, trötta eller förbannade. Det tråkiga är att det i de allra flesta fallen är vissa av våra egna hyresgäster, som är orsaken till frustrationen. Rätt från mig! Säger man på Scania i sitt Lean-arbete och det ligger något i den devisen. Om alla gör rätt från början så har vi nästan eliminerat frustrationen från våra hyresgäster och vår personal. Därför informerar vi, tipsar vi, städar vi, allt med hopp om att alla våra hyresgäster ska förstå att det blir bäst om det blir rätt från början.

Jag hade lyckan att delta i en konferens arrangerad av Unesco-LUCS i Eskilstuna för någon vecka sedan. Vi deltagare fick i mindre grupper träffa en skolklass med 13 åringar från ett av Eskilstunas tuffare områden. Det var bra samtal och jag tror att många av oss som var med, fick en bra inblick i hur livet levs om man är 13 år i ett miljonprogramområde. Det som slog mig var vilka resurser som finns bland dagens unga elever. Man pratar om kris i skolan och det kanske stämmer på en del områden, men jämför man med när jag gick i skolan kan jag ändå konstatera att dagens unga har en helt annan öppenhet och respektlöshet för vuxna. Man kan uttrycka sig rakt och tydligt, tar debatten på ett moget sätt och vågar ta upp det som är jobbigt. Det som också slog mig var att många av 13-åringarna upplevde att just nedskräpning och sopor var en av de saker som de tyckte var skämmit och trist med sitt bostadsområde. Ska man känna stolthet för sitt bostadsområde så handlar det mycket om helt, rent och snyggt, även för en 13-åring!

Boby Ulf